Poseo el 50% de una casa, en caso de venta, ¿qué impuestos me corresponde pagar?

Si dos personas son titulares de una propiedad al 50%, en caso de venta de un inmueble, ¿qué impuestos debe de pagar cada uno?

En caso de venta de un inmueble, son varios los gastos e impuestos que deben afrontarse por dicha transmisión. Así, en general y también según el territorio donde se realice la operación de venta, se deben abonar los siguientes: IRPF y plusvalía municipal. Por otro lado, cada uno de los titulares de la vivienda deberá hacer frente a los gastos e impuestos, en relación a la cuota de titularidad de la que sea propietario.

Relativo a los gastos de IRPF, la venta de un inmueble puede suponer la ganancia o la pérdida en la renta de los vendedores, a consecuencia de si se obtienen beneficios o no de la operación.

Así, la ganancia patrimonial se calcula en base a la diferencia entre el valor en que se vende la vivienda y el valor al que se compró, actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido. Ese importe se declara en la base imponible del ahorro del IRPF. Por otro lado, si la venta de una vivienda se realiza por un precio inferior al de compra, no habría ganancia patrimonial, y por lo tanto no se pagarían impuestos en el IRPF.

La plusvalía municipal es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Se trata de un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título —como es el caso de la compraventa— o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre tales terrenos.

Pues bien, a pesar de que en el marco de la operación de venta sea un gasto susceptible de negociación entre las partes, legalmente su abono corresponde a la parte vendedora del inmueble.

Alquiler con opción a compra

Soy arrendatario de una casa de alquiler con opción a compra procedente de un embargo bancario. En la casa hay que hacer obras de conservación en tejado y fachada, además de pasar la inspección técnica de vivienda. El banco (arrendador) no se quiere hacer cargo de estas obras. ¿Cómo podría reclamarlo?, ¿tiene obligatoriedad el banco de asumir el coste?

En primer lugar, el contrato con opción a compra es un contrato doble o mixto, compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y uno de compraventa. Este permite al inquilino vivir arrendado en la vivienda por un tiempo determinado, tras el cual tendrá derecho a comprarla por un precio acordado al que se le descontarán, total o parcialmente, las rentas del alquiler pagadas hasta el momento.

Para el caso de obras a realizarse en el tejado y fachada, serían obras contenidas en las relativas a la conservación de la vivienda del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Además, al tratarse de obras que atañen no solo a la vivienda en específico, sino también a toda la comunidad de propietarios, dicha derrama le es inherente a la propiedad, así como las cuotas de comunidad. Lo mismo sucede con la inspección técnica de la vivienda.

Solo en el caso de que la opción de compra se haya formalizado y que las derramas se hayan aprobado al momento en el que el arrendatario con opción de compra haya hecho efectiva la adquisición de la vivienda, previa advertencia de la existencia de tales deudas con la comunidad, el arrendatario podría hacerse cargo de dichos gastos.

*Yoko Osorio, socia de VAbogados, para idealista.com/news.

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