¿Se puede subarrendar una vivienda adquirida en alquiler con opción a compra?

¿Se puede subarrendar una vivienda adquirida en alquiler con opción a compra?

El alquiler con derecho a compra es un contrato mixto compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y otro de opción de compra. Este contrato permite al inquilino vivir en alquiler durante el tiempo pactado, periodo tras el cual se le concede la posibilidad de adquirir en propiedad el inmueble, descontándole, total o parcialmente, las rentas pagadas hasta el momento.

En cuanto al contrato de opción de compra, este es un contrato atípico que no tiene una regulación especial, por lo que la manera habitual de articular el contrato de alquiler con opción a compra es añadiendo al contrato de arrendamiento una o varias cláusulas en las que se regula la opción de compra.

Al tratarse de un contrato de arrendamiento, el subarriendo se regulará en primer lugar por lo expresamente pactado entre las partes y, en segundo lugar, por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en todo lo no previsto en el contrato.

Por lo tanto, podrá subarrendar la vivienda alquilada con opción a compra siempre que lo haya previsto expresamente en su contrato de arrendamiento. En el caso de que no haya pactado nada acerca de este punto, habrá de aplicarse el art. 8.2 de la LAU, cuyo tenor literal indica lo siguiente: “La vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador”.

Esto significa que, para poder subarrendar la vivienda alquilada en caso de que no lo haya pactado expresamente en su contrato de alquiler, será preciso obtener el consentimiento previo del arrendador mediante una autorización por escrito de este.

Finalización de un contrato de alquiler

Mis inquilinos arrendatarios dejan la vivienda el 9 abril. ¿Deben pagar la cuota íntegra o solo la parte proporcional de ese mes?

Debido a la falta de información suministrada, se antoja necesario distinguir dos situaciones:

1.- Que el contrato de arrendamiento se extinga a instancia de sus inquilinos una vez hayan transcurrido seis meses desde la celebración del contrato y que se lo hayan comunicado con una antelación mínima de 30 días.

En tal caso, y al amparo de la libertad de pactos, pueden haber acordado usted y sus inquilinos que estos deban indemnizarle con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Si el lapso de tiempo que quedare por cumplir fuere inferior al año, dará lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Por tanto, si nos encontramos en este supuesto, usted tiene derecho a que le indemnicen en los términos señalados.

2.- Si el arrendamiento finaliza por haber transcurrido el lapso de tiempo acordado, en línea con lo anteriormente expuesto, habría que atenerse a lo pactado entre las partes. Sin embargo, si en el contrato nada se dice al respecto, habría que tener en cuenta lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 17: el pago de la renta será mensual.

No obstante lo anterior, consideramos susceptible de aplicación analógica lo anteriormente dispuesto en cuanto a la indemnización: si el inmueble va a ser ocupado únicamente durante nueve días, consideramos que solo habría de cobrarle una renta por esos nueve días. De cobrarse la totalidad de la renta, podría entenderse que nos encontramos ante un enriquecimiento injusto.

*Ignacio de Azúa Villalobos y Guadalupe Fernández- Blanco Amador, de VAbogados, para idealista.com/news.

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