Tengo alquilado un piso de renta antigua, ¿cuándo se extingue el contrato?

Soy propietaria de un piso de renta antigua, alquilado desde el 1 de noviembre de 1972. Hace dos años, le apliqué a la renta una subida correspondiente a los gastos ocasionados por la ITE. Para aplicarle la revisión anual de la renta con el IPC, ¿sería sobre la actual renta, con las obras incluidas, o sin ellas? Y otra cosa, ¿cuándo vencen los contratos de renta antigua?

La actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé en su disposición transitoria 2ª que la renta en los contratos de arrendamientos suscritos con anterioridad a 1985 podrá ser actualizada a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario. Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato. Si bien, si se produce una subida a consecuencia de la actualización de la renta, esta subida se hará efectiva a partir del mes siguiente en el que la parte interesada, en este caso el arrendador, informe al arrendatario.

En este sentido, la renta sobre la que se calculará la actualización será la renta pactada y que se esté abonando en el momento de la actualización, entendiendo por tanto que para la actualización de la renta no afecta el hecho de que se hayan realizado obras en la vivienda, con independencia de que el coste de las obras efectuadas en la vivienda pueda imputarse al arrendatario, según la naturaleza de las mismas.

En cuanto al vencimiento de los contratos de arrendamiento de renta antigua, conviene señalar que aquellos firmados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 venían regulados por la LAU de 1964. No obstante, con la entrada en vigor de la nueva LAU del año 1994 y su posterior reforma del año 2013, en sus disposiciones transitorias se establece el régimen de los contratos que se encontraban vigentes con anterioridad a 1994. En este sentido, el contrato de arrendamiento en cuestión será regulado por la LAU de 1964, excepto en los términos que se encuentren regulados en la disposición transitoria segunda de la presente norma.

En cuanto a la posibilidad de rescindir el contrato, existen diferentes supuestos. De conformidad con la disposición transitoria segunda de la actual LAU y teniendo en cuenta la previsión de subrogación para los casos de fallecimiento del arrendatario, si este fallece y no se pone en conocimiento del arrendador en el plazo de tres meses desde el fallecimiento, tendrá el arrendador derecho a extinguir el contrato.

Por otro lado, y en aplicación de lo dispuesto en el artículo 62 de la LAU del año 1964, podrá el arrendador extinguir el contrato en los siguientes supuestos:

A) Cuando el arrendador necesite el inmueble para vivir en él o para que lo ocupen bien sus ascendientes o bien sus descendientes.

B) Para el supuesto de que el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, al menos, con un tercio más de las viviendas que en aquella hubiere y una, como mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar.

C) Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el transcurso de un año.

D) Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades.

E) En aquellos supuestos en los que el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada.

Pago del paso de carruajes

He comprado una casa y el anterior propietario no ha pagado el paso de carruajes desde hace siete años. ¿Quién está obligado a pagarlo, el anterior propietario o el nuevo? Si está obligado a pagarlo el anterior propietario, ¿se podría negar el ayuntamiento a conceder la placa nuevamente?, y si lo es el nuevo propietario, ¿cuántos años me podrían reclamar?

El primer paso para analizar el supuesto sería saber dónde se encuentra situada la casa, ya que la regulación de los pasos de carruajes o pasos de vehículos es local, por lo que cada ayuntamiento establece sus propios requisitos de solicitud, trámites, etc.

La resolución que aquí se da parte de la premisa de que el inmueble está situado en Madrid capital, y es por esto que se basa en la aplicación de la Ordenanza Municipal Reguladora de los Pasos de Vehículos de fecha 26 de abril de 2006.

En todo caso, la obligación de pagar la tasa corresponderá al titular de la autorización de paso (artículo 15.e), que conforme al artículo 6.1.a) podrán ser, entre otros, “los propietarios o quienes por cualquier título válido en derecho sean poseedores legítimos de los inmuebles a que den acceso dichos pasos o ejerzan las actividades a cuyo servicio se destinan los mismos”. De acuerdo con esto, cada uno de los dos propietarios estaría obligado a pagar la tasa durante el periodo en que fuese propietario del inmueble.

Ahora bien, la regulación mencionada establece la obligación de comunicar los cambios de titularidad de las autorizaciones que se concedan en estos asuntos. Así, el artículo 7 establece en su primer párrafo: “Los cambios de titularidad de la autorización del paso de vehículos deberán comunicarse por escrito al distrito correspondiente en el plazo de diez días desde el siguiente a aquel en que se formalice el documento que contenga el hecho, acto o negocio que los justifique, al objeto de que pueda tomar conocimiento de los mismos y modificar los datos de la autorización concedida”.

En el supuesto que nos ocupa, era preceptiva esta comunicación, y suponiendo que la misma no se ha hecho, este incumplimiento determina los sujetos responsables de esta obligación en virtud del último párrafo de este mismo precepto: “La falta de comunicación determinará que ambos sujetos queden sometidos a todas las responsabilidades que se deriven para el titular de la autorización”. Esto implica que, aunque el titular de la autorización sea el anterior propietario de la casa, todas las obligaciones que se deriven de la autorización, entre ellas la de pago, podrán ser también exigibles al nuevo propietario de la misma.

Es más, conforme al artículo 12.3: “La autorización podrá revocarse en cualquier momento cuando se acredite el incumplimiento de la obligación del pago de la Tasa por Utilización Privativa o Aprovechamiento Especial del Dominio Público Local por Pasos de Vehículos”, por lo que si en virtud de lo anteriormente explicado se entiende al nuevo propietario como responsable del impago de la tasa, no solo es posible que el ayuntamiento se niegue a volver a darle la placa, sino que puede revocar la autorización de paso que esté vigente.

*Marta Romero Orozco, socia de VAbogados, para idealista.com/news.

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