Tengo dos pisos alquilados pero necesito vender, ¿puedo rescindir el contrato?

Tengo dos viviendas alquiladas. Los inquilinos me pagan puntualmente, pero por serios problemas económicos necesito vender. ¿Puedo rescindir el contrato antes de tiempo?

Foto: Tengo dos pisos alquilados pero necesito vender, ¿puedo rescindir el contrato? (Corbis)
Tengo dos pisos alquilados pero necesito vender, ¿puedo rescindir el contrato? (Corbis)

Tengo dos viviendas alquiladas. Los inquilinos me pagan puntualmente, pero por serios problemas económicos necesito vender al menos una de las dos viviendas, y preferiblemente las dos. Un contrato vence en marzo de 2018 y el otro en enero de 2020. ¿Qué puedo hacer?, ¿puedo rescindir los contratos?

La duración de un contrato de arrendamiento suele ser pactada por un año. En este intervalo temporal, las partes deben comprometerse a su debido cumplimiento conforme a las estipulaciones que de mutuo acuerdo hayan establecido. No obstante, existen ciertos supuestos o motivaciones legales por los que un propietario (arrendador) podrá resolver el contrato de manera anticipada.

Así, en aquellos supuestos en los que el propietario necesitara disponer del inmueble objeto del contrato por razones personales justificadas, el arrendador podrá rescindir el contrato, siempre que exista un preaviso de dos meses de manera fehaciente, donde se expliquen de manera detallada las causas que motiven dicha rescisión.

De este modo, el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) determina que “no procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto”.

Por lo tanto, una vez que ha transcurrido el primer año de duración del contrato, según la legislación vigente —presuponemos que en su caso ha sido así—, podrá disponer de las viviendas siempre y cuando sean para uso de vivienda habitual para usted o para alguno de sus familiares. Una vez que se haya rescindido el contrato, se podrá llevar a cabo la venta.

De manera residual y por si este fuese su caso, también debemos tener en cuenta que si el arrendamiento no tiene por objeto el uso y disfrute de la vivienda habitual del arrendatario, como puede ser el alquiler de una residencia de verano, será motivo de resolución del contrato de arrendamiento si el arrendador necesita hacer uso de dicho inmueble. Este tipo de arrendamientos se rige por su propia normativa.

Vender por debajo del valor fiscal

¿Se puede declarar nula la venta de una vivienda si se realizó por debajo del valor fiscal?

La respuesta a su pregunta debe ser enfocada desde dos puntos de vista:

1.- Desde el punto vista contractual, las partes son libres para determinar el valor o precio que se asigna al contrato de compraventa de un inmueble, y no por el hecho de fijar este valor por debajo de su valor fiscal podremos entender que esa compra sea nula. Ningún precepto de nuestro derecho exige que el precio haya de ser justo, no siendo imprescindible que el precio acordado por las partes se encuentre acomodado al de mercado.

Para hablar de nulidad del contrato tendremos que estar a lo dispuesto en nuestro Código Civil, donde se determina que “los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención” (artículo 6.3 del CC).

2.- Desde el punto de vista fiscal, en aquellos casos en que el valor de la compraventa se haya fijado por debajo del valor determinado por la Consejería de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente y se lleve a cabo la liquidación del impuesto conforme a este valor (ITP), la propia Administración podrá iniciar procedimiento de comprobación de valores, regulado en los artículos 134 y siguientes de la Ley General Tributaria, en los cuatros años posteriores a la fecha de la compraventa.

Por lo tanto, las consecuencias de vender por debajo del valor catastral serán las siguientes:

— El comprador habrá de abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas aplicado en la diferencia existente entre el valor declarado por el contribuyente y el valor comprobado por la Administración.

— El vendedor deberá declarar en su IRPF y como ganancia patrimonial el mayor valor que haya sido comprobado. En caso de que se inicie el procedimiento de comprobación de valores, el contribuyente tendrá posibilidad de defender frente a la Administración cuantas causas considere oportunas para defender que el valor por el que se ha liquidado, aun siendo inferior al fijado por el catastro, es ajustado a derecho.

A grandes rasgos, estos son los pasos y plazos de los que dispone el contribuyente:

— Una vez recibida la propuesta de liquidación provisional, tendrá el plazo de 10 días para presentar las alegaciones pertinentes, aunque en muy pocas ocasiones este trámite dará sus frutos.

— En el momento en que se notifique la liquidación definitiva, dispondremos del plazo de un mes para interponer recurso de reposición ante el mismo órgano que la dictó o bien reclamación económico-administrativa ante el tribunal económico correspondiente, con reserva de la tasación pericial contradictora a fin de paralizar el pago del importe.

— Una vez que haya resuelto el tribunal económico administrativo sin estimar nuestra pretensión, podremos acudir a la vía contencioso-administrativa.

*Ángela Gómez Alonso y Claudia García Murcia, de VAbogados, para idealista.com/news.

Si tiene alguna duda sobre la consulta resuelta y quiere más información, puede escribir un correo electrónico a: redaccion@idealista.com.

Asesor sobre Vivienda

El Confidencial, con la colaboración del portal inmobiliario idealista, pone a su servicio este consultorio jurídico inmobiliario. Un espacio que está destinado a resolver semanalmente las dudas legales de los ciudadanos sobre temas relacionadas con el sector inmobiliario: alquileres, compraventa, hipotecas, ejecuciones hipotecarias, etc.

En caso de divorcio ¿quién debe hacerse cargo del pago de la hipoteca? o, ¿puedo pagar una parte de la cuota mensual de la hipoteca sin miedo a que me embarguen la casa?

idealista.com resolverá éstas y otras dudas cada semana en este espacio. El Confidencial realizará una selección de las más interesantes y publicará todos los viernes las respuestas.

idealista.com es el portal Inmobiliario líder en España que cuenta con una nómina importante de expertos en este sector.

ENVÍE SU CONSULTA


Condiciones de uso de Consultorio inmobiliario

En cumplimiento con la normativa de protección de datos de carácter personal -LO 15/1999 y RD 1720/2007- los datos de carácter personal remitidos a través del formulario será tratados en el fichero denominado “USUARIOS WEB DE TITIANIA” notificado ante la Agencia Española de Protección de Datos con nº de registro 2060040405, titularidad de TITANIA COMPAÑÍA EDITORIAL, S.L. sito en la calle Virgilio, 25 – 1 A/D con código postal 28223 Pozuelo de Alarcón -Madrid- para la finalidad exclusiva de gestionar las consultas que nos efectúen a través de la sección MOTOR. En todo momento, puede ejercitar los derechos que se le reconocen -acceso, rectificación, cancelación y oposición- mediante comunicación al efecto a través del mail: info [@] elconfidencial.com.

De igual forma, al remitirnos su consulta acepta que ésta junto con la información suministrada sea comunicada a la entidad colaboradora para la finalidad descrita, autorizando, en su caso, la publicación de la misma en la sección o Página Web titularidad de la entidad editora.

Le informamos, igualmente, que no todas las consultas podrán ser resueltas por la entidad colaboradora, efectuándose una selección y publicación de las más importantes, en virtud del grado de interés que pudieren suscitar las mismas. En todo caso, las consultas serán resueltas con el máximo rigor y profesionalidad, no siendo vinculantes para las partes, recomendando que para mayores detalles, a la vista de la consulta o de los hechos del caso en concreto, pudieren dirigirse a profesionales del sector para un asesoramiento del mismo.

Para cualquier aclaración puede dirigirnos su consulta a través del correo electrónico dispuesto en la presente sección.

Consultorio Inmobiliario

Escribe un comentario... Respondiendo al comentario #1
0 comentarios
Por FechaMejor Valorados
Mostrar más comentarios