¿Se pueden reclamar los gastos hipotecarios sobre cualquier tipo de inmueble?

¿Se pueden reclamar los gastos hipotecarios sobre cualquier vivienda hipotecada o solamente sobre la destinada a primera vivienda?

Foto: ¿Se pueden reclamar los gastos hipotecarios sobre cualquier tipo de inmueble? (iStockphoto)
¿Se pueden reclamar los gastos hipotecarios sobre cualquier tipo de inmueble? (iStockphoto)

¿Se pueden reclamar los gastos hipotecarios sobre cualquier vivienda hipotecada o solamente sobre la destinada a primera vivienda?

Si, se pueden reclamar los gastos hipotecarios sobre cualquier vivienda hipotecada siempre y cuando el prestatario sea un consumidor y la cláusula preestablecida en el préstamo hipotecario no permita una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos, sino que haga recaer su totalidad sobre el hipotecante.

De acuerdo a la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, se considera abusiva de acuerdo al artículo 89.3 número 2º y 3º del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios tanto “la transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables”, como “la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley correspondan al empresario”.

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En todo caso, debe estudiarse el clausulado concreto, las circunstancias que rodearon la negociación de las condiciones de la hipoteca y atender a la regulación de cada tipo de gastos, el criterio establecido por la ley y la jurisprudencia es que la atribución exclusiva de los mismos al consumidor tiene la consideración de abusiva, cuando se trata de compraventa de viviendas en las que:

1.- Se le cargue con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario.

2.- Que impongan al mismo el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

3.- La imposición al consumidor y usuario de bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados.

4.- Los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamiento, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptadas o rechazadas en cada caso expresadas con la debida claridad o separación.

Más de 65 años y venta de una vivienda

Mi marido y yo somos jubilados y tenemos más de 65 años. Queremos vender el piso donde vivimos en Madrid y comprar uno en Torrejón de Ardoz para estar cerca de nuestra hija. ¿Tenemos que pagar el impuesto de plusvalía municipal?, ¿cómo podemos saber cuánto tendremos que pagar? La vivienda la compramos hace 40 años.

El artículo 33.4.b de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece como exentas del IRPF las ganancias patrimoniales con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la ley de promoción de la autonomía personal y atención a la personas en situación de dependencia. Sin embargo, tal compraventa si estaría sujeta al pago de la plusvalía municipal.

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.

Para realizar el cálculo de la cantidad a pagar, debe tenerse en cuenta el momento del devengo, el tiempo desde que se adquirió el inmueble y el municipio donde se encuentra, la base imponible de acuerdo al artículo 107 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años.

*Marta Romero Orozco, socia de VAbogados, para idealista.com/news.

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