Avalé a mi suegra cuando compró casa, si fallece ¿pasa a mi propiedad?

Mi suegra compró una casa hace tres años. En las escrituras figuramos mi mujer y yo como avalistas. Tiene otro hijo, pero ni colaboró con nada ni quiso avalar. sI fallece, ¿de quién es ese piso?

Foto: Avalé a mi suegra cuando compró casa, si fallece ¿pasa a mi propiedad? (Corbis)
Avalé a mi suegra cuando compró casa, si fallece ¿pasa a mi propiedad? (Corbis)

Mi suegra, que es viuda, compró una casa hace tres años. En las escrituras figuramos mi mujer y yo como avalistas. Mi suegra tiene otro hijo, pero ni colaboró con nada ni quiso avalar. Mi pregunta es, si el día de mañana falta mi suegra, ¿de quién es ese piso? Al ser avalistas mi mujer y yo ¿pasaría a nuestra propiedad? Y mi cuñado, ¿puede reclamar algo sobre esa vivienda?

Respecto a la figura del avalista, debe tenerse en cuenta que se trata de una persona que se constituye como garante de la obligación principal en lo que se refiere a la devolución de un préstamo que se hubiera pactado con el prestatario. Como tal, al avalista le corresponderá responder, según los concretos términos del contrato, de las deudas que se generen en relación con la obligación garantizada, en caso de que el deudor principal no lo haga.

El avalista, al igual que el titular del préstamo, responderá del cumplimiento de las obligaciones con sus bienes presentes y futuros, en virtud del artículo 1.911 CC.

La condición de avalista, sin embargo, nada tiene que ver con la propiedad del piso en el momento en que fallezca la propietaria del mismo. Como se acaba de señalar, mediante el aval, lo que se trataba era de garantizar el pago de la deuda, en caso de que el obligado principal dejase de efectuar el mismo.

En lo que se refiere a la propiedad del piso, si hipotéticamente se produjera el fallecimiento de la propietaria, éste pasaría a formar parte del caudal hereditario que compone la herencia, debiendo estar a lo dispuesto en el testamento.

El caudal hereditario está formado por el conjunto de bienes que quedan en el momento del fallecimiento de una persona y constituyen su patrimonio, dentro del cual se encontraría el inmueble de este caso.

Dicho caudal se divide por disposición legal en tres tercios: la legítima, la mejora y el tercio de libre disposición. La legítima constituye una porción de los bienes sobre los cuales el testador no tiene la libre disposición, ya que se encuentran reservados a los denominados herederos forzosos, salvo que hubieran sido desheredados expresamente.

De acuerdo con el artículo 807 CC, tienen la condición de herederos forzosos: los descendientes, los ascendientes y el cónyuge viudo del fallecido.

Dado que la fallecida era viuda, a los hijos les correspondería por partes iguales los tercios de la legítima y mejora por partes iguales, mientras que el de libre disposición podrá asignarse libremente a cualquier persona por el testador.

Por lo tanto, lo más probable es que el bien inmueble, que estaría integrado en el caudal hereditario, se adjudique pro indiviso a los hijos de la fallecida, con independencia, como destacamos al inicio, de la condición de avalista de uno de los hijos junto con su esposa. Dicha condición únicamente implicaría que estos responderían de la obligación y deudas que se generen al dejar de responder la deudora principal de la misma.

Atrincherarse en un piso de alquiler

En agosto finalizan los tres años de mi contrato de alquiler y el casero me ha comunicado que no renovará. He ofrecido una subida en la renta pero su intención es destinarla a alquiler vacacional, así que no es viable seguir en esa casa. Tengo un niño de 9 años y hace meses que estoy buscando pero no encuentro ningún piso donde mudarme. Mi pregunta es, ¿qué consecuencias legales tendría si siguiese en la vivienda hasta encontrar otra cosa, por supuesto pagando el alquiler como hasta ahora, pero una vez finalizado el contrato? Hay una cláusula que pone que una vez terminado, se me cobrarán 100 euros diarios por cada día que permanezca en el piso.

En lo que aquí interesa, el artículo 10.1 la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) hace referencia a la prórroga tácita del contrato de alquiler que se produce de forma automática si, transcurridos los tres años iniciales de alquiler, ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no renovar el contrato.

Así lo dispone el artículo al señalar que “si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más”.

En este supuesto, precisamente el arrendador ha manifestado su voluntad de no renovar el arrendamiento, debiendo haberse realizado la notificación con 30 días de antelación. Dado que ya han transcurrido los tres primeros años de duración mínima legal del arrendamiento y el contrato ha llegado a su fecha de vencimiento, el arrendador podrá dar por finalizado el mismo, previo aviso al inquilino de su voluntad de no renovar el contrato dentro del plazo legal de 30 días antes de que se cumpla el tercer año.

El arrendador debe cumplir con los plazos legales señalados en lo que se refiere a la notificación al arrendatario de dar por terminado el contrato de arrendamiento. Además, sería conveniente llegar a un acuerdo con el arrendatario para fijar la fecha en la que efectivamente se llevaría a cabo la entrega del inmueble al arrendador.

En todo caso, la parte arrendataria no tendría ningún derecho a continuar en la vivienda al finalizar el contrato de arrendamiento, encontrándose expresamente prevista en el contrato una cláusula de penalización -100 euros diarios- si no se produce la desocupación del inmueble en la fecha debida.

*Marta Romero Orozco, socia de Lean Abogados para idealista.com/news.

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