¿Cómo debo hacer el testamento para dejar en herencia dos casas a mis hijos?

Mi mujer y yo queremos hacer testamento. Tenemos dos viviendas en propiedad, ¿qué fórmula es la más aconsejable para que no haya enfrentamiento entre los hijos?

En primer lugar, debe tenerse en cuenta que el caudal hereditario está formado por el conjunto de bienes que quedan en el momento del fallecimiento de una persona y constituyen su patrimonio, dentro de los cuales se encontrarían los bienes inmuebles de los que dispone el matrimonio en propiedad si los mantienen en su patrimonio.

Por disposición legal, el caudal hereditario se divide en tres tercios: la legítima, la mejora y el tercio de libre disposición.

La legítima constituye una porción de los bienes que se encuentran reservados a los llamados herederos forzosos, salvo que hubieran sido desheredados expresamente. De acuerdo con el artículo 807 CC, tienen la condición de herederos forzosos: los descendientes, los ascendientes y el cónyuge viudo del fallecido.

Por lo tanto, a los hijos del matrimonio les correspondería por partes iguales los tercios de la legítima y mejora, mientas que el de libre disposición podrá asignarse libremente a cualquier persona por el testador, si la voluntad de los cónyuges es no favorecer a ninguno de los hijos, debería repartirse también por partes iguales.

En el testamento puede determinarse el reparto de los bienes entre los futuros herederos, siempre que se respeten los límites establecidos por la ley, cuanto más preciso sea el testamento pueden evitarse los riesgos del conflicto, pero no en su totalidad, porque dependerá también de la voluntad de los herederos.

Entre las cláusulas del testamento podría adicionalmente por ejemplo establecerse el sometimiento de cualquier posible problema futuro a mediación, o la designación de un albacea o contador partidor que se encargue de hacer cumplir la voluntad del causante y de realizar el correspondiente reparto de acuerdo a sus deseos, lo normal es recurrir a una persona de confianza, y de esta forma poderse realizar la partición y adjudicación de la herencia de la forma más pacífica posible.

Comprar una casa con una deuda

Estoy interesado en comprar una vivienda, pero la agencia me ha comunicado que el dueño tiene una deuda con la comunidad: debe 3.000 euros. Si compro la vivienda, ¿tendré que hacerme cargo de esa deuda?

El literal e) del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece entre las obligaciones que tiene cualquier propietario de una vivienda o local que se encuentra sujeto al régimen de propiedad horizontal, la de contribuir al pago de los gastos generales para el adecuado sostenimiento de la finca, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

La responsabilidad de contribución a tales gastos afecta directamente al inmueble. Al respecto, el mismo artículo dispone que “el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”.

Así, el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores, por lo tanto, si adquiere el inmueble con la deuda y la misma se ha devengado en los últimos tres años, deberá hacerse cargo de la deuda con la comunidad.

En todo caso, en el momento de la adquisición de la vivienda debe solicitarse una certificación a la comunidad de propietarios sobre el estado de deudas con la comunidad, la cual debe ser expedida previa a la firma de la escritura con la finalidad de incorporarse a la escritura de compraventa, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento de la escritura pública, salvo que el adquirente exonere expresamente al transmitente de la obligación, por lo tanto el pago de la deuda puede incluirse como parte de la negociación del precio de la compraventa.

*Marta Romero Orozco, socia de Lean Abogados para idealista.com/news.

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