¿Cómo me afecta fiscalmente donar a mi hija el 50% de una vivienda heredada?

Mi madre (viuda) ha fallecido. Somos dos hermanos, por lo que heredamos el 50% de la propiedad cada uno. Mi parte quiero donársela a mi hija, que vive en la Andalucía

Foto: ¿Cómo me afecta fiscalmente donar a mi hija el 50% de una vivienda heredada? (Corbis)
¿Cómo me afecta fiscalmente donar a mi hija el 50% de una vivienda heredada? (Corbis)

Mi madre (viuda) ha fallecido. Era propietaria de una vivienda en la Comunidad de Madrid, donde residía. Somos dos hermanos, por lo que heredamos el 50% de la propiedad cada uno. Mi parte quiero donársela a mi hija, que vive en la Andalucía. ¿En qué comunidad hay que hacer las correspondientes tributaciones?

En el caso que nos plantea, debemos diferenciar los impuestos que debe de pagar usted —por heredar el 50% del inmueble de su madre y por la donación— y el que debe pagar su hija como donataria del 50% del inmueble.

En primer lugar, y haciendo referencia a los tributos que debe pagar usted como heredero cuando se produce el fallecimiento de un progenitor que nos deja en herencia una vivienda, es necesario abonar dos impuestos:

1.- El impuesto sobre sucesiones y donaciones (en adelante, ISD). Este impuesto se devenga por la adquisición del 50% del inmueble por herencia y debe liquidarlo en la Comunidad del Madrid, ya que el lugar de liquidación del ISD en la modalidad de sucesiones es el territorio donde el causante tuviera su residencia habitual a la fecha del devengo —entendiendo por residencia habitual el lugar donde haya residido durante más tiempo los últimos cinco años antes de su fallecimiento—.

Además, en su caso contaría con una bonificación del 99%, ya que en la Comunidad de Madrid las adquisiciones 'mortis causa' por los descendientes se encuentran bonificadas.

2.- El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU, conocido como plusvalía municipal). Se trata de un tributo directo que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos y se pone de manifiesto en este caso a consecuencia de la transmisión del 50% de la propiedad del inmueble.

El sujeto obligado de este impuesto es el heredero, y en su caso también debe liquidarlo en la Comunidad de Madrid, puesto que es el lugar donde radica el bien inmueble heredado. Además, en caso de que el inmueble heredado constituyera la vivienda habitual de su madre, puede beneficiarse de una bonificación en función del valor catastral del suelo del inmueble mediante la aplicación de una serie de porcentajes reductores recogidos en el artículo 18 de la ordenanza municipal que regula la plusvalía en Madrid.

En segundo lugar, los tributos que se devengan para usted con la donación son:

1.- Plusvalía municipal. En este caso, el tributo se devenga como consecuencia de la transmisión del terreno a su hija por donación y el sujeto obligado es también usted, el donante. Al igual que en el caso de la herencia, debe de liquidarse en la Comunidad de Madrid, lugar donde se encuentra el inmueble.

2.- IRPF. La donación de bienes se trata como una compraventa, es decir, se considera que el donante debe de tributar por la ganancia que se genera con la transmisión. Al tratarse de un inmueble, deberá tributar por la diferencia que se genere entre el valor de tasación del inmueble al momento de heredar y el valor que conste en la escritura de donación.

Por último, solo resta mencionar el impuesto que deberá liquidar su hija por la donación: el ISD. A diferencia de lo que sucede en caso de sucesión, el sujeto obligado por la donación es el donatario, por lo que será ella quien deba liquidar este impuesto. La comunidad autónoma en que deberá liquidarlo es también la de Madrid, por ser esta la comunidad en la que radica el inmueble. Además, al igual de lo que sucedía en sucesiones, en la Comunidad de Madrid, las adquisiciones 'inter vivos' se encuentran actualmente bonificadas al 99%, siendo necesario para poder aplicar esa bonificación que la donación sea formalizada en documento público.

Plusvalía municipal en la venta de locales comerciales

En caso de venta de local comercial por un precio inferior al precio de adquisición, ¿también estoy exento de pagar la plusvalía municipal o es exclusivamente para viviendas?

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana grava el incremento que experimenta el valor de un terreno urbano (aunque incluya edificación) desde su adquisición hasta su venta, y se paga siempre que un inmueble se transmite a través de una venta, una herencia, una donación o una permuta y ha pasado al menos un año en poder de la persona o empresa que lo comercializa.

Se trata de un impuesto municipal, no estatal, que se aplica a los terrenos de naturaleza urbana —quedan fuera los terrenos considerados rústicos— cuando se produce la venta de un inmueble, ya sea este un terreno, una vivienda, una oficina, etc… Por tanto, podría reclamarse en caso de venta con minusvalía de un local comercial.

Los ayuntamientos realizan el cálculo teniendo en cuenta el valor catastral del terreno y no teniendo en cuenta el valor real del mismo, por ello, para ellos siempre se da un incremento del valor; además, se aplican unos porcentajes teóricos a fin de gravar un supuesto incremento del valor, que puede no darse en la realidad, es decir, se aplican a un incremento ficticio que siempre sale a pagar.

En este sentido, la doctrina de los tribunales va consolidándose en aquellos casos en los que el suelo urbano transmitido haya perdido valor, tal y como dispuso el Tribunal Constitucional en su reciente sentencia de 11 de mayo de 2017, que estima la cuestión de inconstitucionalidad promovida por el Juzgado de lo Contencioso-administrativo nº 1 de Jerez de la Frontera, en relación con el artículo 107 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, al considerar que la plusvalía municipal vulnera el principio constitucional de capacidad económica cuando se transmite un inmueble con pérdidas.

De este modo, el Tribunal Constitucional reitera la doctrina establecida en las sentencias contra parte de la norma foral de Guipúzcoa y Álava. Ahora debemos esperar a que se modifique la Ley Estatal Reguladora de las Haciendas Locales y establezca mecanismos que permitan a los ayuntamientos determinar, antes de exigir el pago del impuesto, si ha existido o no una plusvalía con la venta o transmisión.

*Paula Teresa Lanza y Guadalupe Fernandez-Blanco Amador, abogadas de Lean Abogados, para idealista.com/news.

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