Los bancos romperán el mercado inmobiliario (aun más)

¿Qué va a ser hoy? Un poco más de lo mismo. Cuando una bola de nieve se deja caer por la ladera de una montaña nevada, con
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    ¿Qué va a ser hoy? Un poco más de lo mismo.

     

    Cuando una bola de nieve se deja caer por la ladera de una montaña nevada, con una gran pendiente en la misma y sin apenas elementos en su trayectoria descendente que puedan entorpecer su rodada, suele pasar lo que debe pasar: La bola va creciendo en tamaño de forma vertiginosa y la velocidad de descenso va siendo cada vez mayor. Sólo dos cosas pueden poner remedio a ese descenso vertiginoso: La aparición de elementos que frenen dicha bajada, una zona boscosa o alguna peña consistente, o la llegada de la enorme bola a una zona con menos pendiente o, aun mejor, a una llanura donde poner fin a su aventura.

     

    Pues bien, se puede decir que la bola del mercado inmobiliario, que comenzó a rodar hace ya casi dos años, se encuentra en plena forma: Lleva una velocidad importante, se desliza por empinadas laderas, sin obstáculos a la vista y con mucha nieve virgen de la que alimentarse para hacerse cada vez más peligrosa.

     

    Los obstáculos no aparecen ni por asomo. No hay quien pueda, quiera o sepa tomar o proponer medidas que apacigüen la constante e interminable pesadilla en la que se despiertan todas las mañanas los promotores inmobiliarios en este país. En un mercado tan atomizado, o bien se unen las fuerzas de los promotores o, cada uno haciendo la guerra por su cuenta, no conseguirán hacerse oír. Todavía estoy esperando que alguna de las numerosas asociaciones de promotores existentes en España se encargue de hacer el ruido necesario y suficiente para que alguien le haga caso. Me da la impresión de que ni siquiera se está intentando a conciencia. Posiblemente anden todos tan atareados defendiendo el fuerte, que no les queda tiempo para juntarse y actuar de forma organizada. Hace meses que sonó el “Sálvese quien pueda” entre las empresas promotoras.

     

    Para agravar estos problemas, comentados hasta el hastío, en los últimos meses ha aparecido un nuevo “elemento” que todavía hará más sencillo el descenso de la gran bola de nieve: Los Bancos van a reventar el mercado inmobiliario.

     

    Las entidades financieras se han hecho con un importante stock de activos inmobiliarios debido a la masiva compra de inmuebles, previamente hipotecados en garantía de los préstamos otorgados a las sociedades promotoras, por un importe total cercano a los diez mil millones de euros (1,6 billones de las antiguas pesetas). Casi nada. Es difícil estimar qué porcentaje de estas compras corresponde a suelos rurales, a suelos urbanizados, a promociones inmobiliarias en desarrollo o a promociones finalizadas. En cualquier caso, sea cual sea la distribución de esos porcentajes, serán varios miles de viviendas libres las que sacarán al mercado las entidades financieras desde ya mismo.

     

    Será importante ver qué margen de bajada de precios tendrán estos nuevos agentes del mercado. Yo pienso que no bajarán los precios mucho más de lo que ya los han bajado las propias empresas del sector (30% como límite de bajada del precio. Lo que no veo es a los promotores poniendo dinero para que alguien se lleve sus viviendas). Los Bancos y Cajas se han quedado con los inmuebles, en el caso de viviendas, por un 70-80% de los precios iniciales de dichos inmuebles (ese era el porcentaje medio de financiación de dichas viviendas en el Préstamo Promotor firmado entre Bancos y Promotores). Podría ser que estas entidades decidieran rebajar un 10% adicional esos precios (ya que el banco de España parece tener intención de hacerles provisionar el 10% del importe de los activos inmobiliarios adquiridos, podrían decidir “realizar” esa pérdida y quitarse los inmuebles de sus Balances). Por el lado de los precios es posible que las entidades financieras aprieten los cinturones del mercado inmobiliario un agujero más. No sé si ese esfuerzo adicional puede significar la asfixia definitiva para un elevado número de empresas del sector.

     

    Ahora bien, si la fijación de los precios de los inmuebles por parte de las entidades financieras será un hecho determinante del futuro inmediato del mercado de viviendas, más aun lo será lo que, mucho me temo, va a pasar con el criterio de los Bancos y Cajas a la hora de financiar las futuras adquisiciones de viviendas por parte de particulares. He podido apreciar, por indicaciones realizadas por responsables de departamentos de promotores de distintas entidades financieras, que éstas están volviendo a financiar compras de viviendas por particulares… cuando la vivienda transmitida se trata de una de las que ellos tienen en propiedad. Más claro, agua. Supongo que esto será negado por las entidades financieras pero el caso es que ya han comenzado a practicarlo. Si lo que quieren es quitarse de encima los incómodos activos inmobiliarios de sus balances, qué mejor forma de hacerlo que discriminar cualquier operación hipotecaria planteada sobre activos ajenos a los suyos. Que el resto de promotores inmobiliarios (los propios Bancos ya se consideran uno más del mercado) se busquen la vida como buenamente puedan. O encuentran compradores para sus viviendas con dinerito fresco o van apañados para conseguir que su potencial cliente obtenga financiación hipotecaria. Muy clara tiene que ser la operación para el Banco o Caja de turno.

     

    Si la bola de nieve ya bajaba a todo trapo, muy pronto se convertirá en avalancha imparable e irremediable. Como bien postulaba Murphy, cualquier situación, por muy negativa que sea, siempre es susceptible de empeorar. No sé si Murphy completaría sus Leyes con un “… salvo en el caso del mercado inmobiliario español. Difícil que empeore más de lo que ya lo ha hecho”. Seguro que tras reformular su Ley, algo nuevo sucedería que haría empeorar la situación.

    El Ojo Clínico de la Inversión Inmobiliaria
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