¿Para cuándo el relevo inmobiliario?

Nos encontramos en el segundo trimestre del 2009. Para muchos, según sus predicciones sobre la evolución de la crisis, deberíamos empezar a ver la luz al final del túnel. El propio Sr. Trichet dice que estamos ya viviendo un punto de inflexión. Parece que habláramos del punto “G” o de puntos geodésicos. Es lo que tiene el  hacer predicciones sobre algo desconocido. Yo también pensaba que este segundo trimestre podría ser el punto de inflexión de la situación crítica del mercado inmobiliario. Existían dos motivos principales para poner estos límites temporales a la crisis:

 

1.     Nunca antes se había sufrido una situación similar. Ya son dos años de sequía total en el mercado. Sequía en dos aspectos fundamentales: no se vende una sola vivienda y no hay dinero en el mercado para poder subsistir. Ni pan ni agua. No podía durar siempre.

2.     Ante la extrema virulencia de la crisis era necesario poner horizontes temporales “cercanos” en un simple ejercicio de optimismo natural. No esperar esta posible recuperación era poco menos que aceptar el certificado de defunción a meses vista y, lo que es peor, sin posibilidad de solución.

El problema de estas predicciones es que trataban de poner una fecha de caducidad a la crisis sin más. Por error, se pensaba que lo que hacía falta era que pasara “el tiempo” para que el propio mercado corrigiera sus problemas. El enfoque debería haber sido distinto. El mercado inmobiliario no es sino una pieza más de este gran juego del dominó global. Sólo habrá recuperación en el mercado inmobiliario cuando, previamente, se den varias circunstancias que, por ahora, están lejos de producirse.

Todo esto me recuerda a los soldados romanos que, en los tebeos de Astérix y Obelix, esperaban, como única solución posible – una vez comprobada su imposibilidad de combatir contra esos “locos galos” -  la llegada de “el relevo”.

En este caso, el relevo es un conjunto de hechos que deberían sucederse en los distintos mercados económicos:

• Que cese la sangría existente en el mercado laboral. Con inestabilidad laboral es muy difícil plantearse inversiones como la compra de una vivienda. Esto, por supuesto, además de la dificultad para obtener financiación ajena sin tener una nómina fija a final de mes. No parece probable que la situación cambia a corto plazo.
• Que los mercados financieros vuelvan a pensar en prestar dinero. Tampoco creo que tengan excesiva prisa en hacerlo cuando siguen teniendo resultados positivos con el simple hecho de encarecer los préstamos ya concedidos anteriormente. ¿Para qué aumentar riesgos? Este mercado tiene, entre otros muchos, un problema adicional: no ha hecho más que arrancar el festival de las Cajas de Ahorro. Sí, esas entidades financieras que, justificada su existencia en no sé qué necesidad social, han cometido todo tipo de locuras en los últimos años. Utilizadas, en muchos casos, para cubrir aquellas necesidades financieras que los bancos tradicionales no estaban dispuestos a financiar. Sólo hay que ver un simple ranking de los rating del sector: el 90% de las Cajas de Ahorro cubren el 90% de los puestos más bajos de la clasificación. Entre medias se quedan en el tintero, en medio de infinidad de operaciones corrientes y ordinarias, múltiples favores “políticos” por ayudas prestadas a empresas que pertenecen a familiares o amigos de Consejeros, a sociedades cuyo único mérito extra para ser ayudadas es que el ámbito de trabajo es la Comunidad Autónoma donde reside la propia Caja de Ahorros o a firmas con proyectos inviables pero con mucha influencia política, económica y social. Todavía sigo sin entender qué pudo pasar por la cabeza de los Consejeros de La Caixa y Caja Madrid para aprobar los préstamos concedidos a Martinsa para opar a Fadesa (700 y 1.000 millones de euros respectivamente). Por compararlo con el riesgo asumido por BBVA y Santander, estos desembolsaron, conjuntamente, 405 millones conjuntamente para la misma operación (230 y 175 respectivamente). No creo que la respuesta haya que buscarla en los Departamentos de Riesgos de estas entidades, provistos, todos ellos, de grandes profesionales con similar formación y orientación profesional.
•  El ajuste necesario en el propio mercado inmobiliario: ajuste de precios, ajuste de las estructuras de las empresas inmobiliarias y constructoras, rediseño de sus estrategias de crecimiento, diversificación del negocio, liquidación de activos en un mercado que todavía no existe... muchos cambios para hacerlos de una forma exitosa en tan poco tiempo. Se tarda en pasar de larva a mariposa. Posiblemente ahora estemos en la fase de “capullo”. Pocas empresas lograrán salir adelante y subsistir a este tremendo infierno en el que se encuentran actualmente.
• Quedan para el final un gran resto de ajustes necesarios en distintos negociados de necesaria transformación: mayor supervisión, regulación y control por parte de los Organismos Públicos que tienen esa función primordial para el buen funcionamiento de los mercados. Aquí entrarían Banco de España (buena supervisión con nulo control y regulación), Ministerios de Vivienda, Economía y Hacienda, Gobierno de la nación, Ayuntamientos y Comunidades autónomas etc... Hay ajustes necesarios en otras entidades como Sociedades de Tasación (es necesaria mayor independencia  del sistema bancario), buenas publicaciones de estadísticas sobre el mercado inmobiliario y un sin fin de correcciones pendientes que, ante el despiste generalizado y la angustia de verse en fase terminal de muchas empresas, tardarán en producirse.

Creo que tardaremos más de la cuenta en salir de ésta. También creo que los que lo hagan van a tener que sufrir más de lo que habían imaginado inicialmente. Ahora bien, también creo que quien sepa hacer las cosas bien, le dejen hacerlas y tenga la suerte, tan necesaria en todos estos procesos, de que todo encaje a su favor, saldrá muy fortalecido de este proceso. Las guerras curten personalmente y una crisis como  ésta curte profesional y personalmente. Eso sí lo habrá ganado el que se salve.

Mientras tanto, habrá que seguir esperando “el relevo”.