La trampa del "es mejor alquilar la vivienda que comprarla": lo que ocurre es otra cosa

La mayor parte de los jóvenes no podrán adquirir una casa y mucha gente de mediana edad está ya abocada al alquiler. Pero no es efecto de la oferta y la demanda, sino de un plan

Foto: Stephen Schwarzman, CEO de Blackstone, el fondo con más propiedades en España. (Reuters)
Stephen Schwarzman, CEO de Blackstone, el fondo con más propiedades en España. (Reuters)

“Aquí estoy, rodeada de cajas otra vez, de mudanza, sabiendo que el año que viene tendré que mudarme otra vez. He limpiado y pintado el nuevo apartamento, y sigue con manchas de humedad y la moqueta carcomida por los gusanos. A mis 46 años, he vivido en más de 30 casas, y aún no tengo ninguna seguridad”. Jan, una londinense, escribió el pasado año este 'post', que se convirtió en viral no solo porque refleja un tipo de sentimiento con el que sus conciudadanos empatizan, sino porque se trata de una persona que cuenta con un buen trabajo (su salario es de 40.000 libras al año), y cuya pareja también tiene un empleo a tiempo completo.

Pertenece a una categoría social que la periodista y ensayista Anna Minton describe como “pobre de clase media”, y cuyos problemas se reflejan con precisión en una anécdota que Jan cuenta a Minton en su último libro, 'Big Capital. Who is London for?': “Me acababan de pasar por error un cargo de 20 libras a mi tarjeta, y no los tenía. De repente, me eché a llorar”. Posee un título universitario, estaba laboralmente situada, su vida era estable, pero se veía condenada a vivir con sus dos hijos y su marido en un apartamento en mal estado y de solo dos habitaciones. Y si le pasaban un cargo extra, le arruinaban el mes.

El mal de la vivienda

La de Jan es una más de las historias que aparecen en 'Big Capital', un ensayo crítico con la evolución del precio de la vivienda, uno de los factores determinantes para que las cuentas de los residentes en Londres no cuadren. La capital británica es una de esas ciudades a las que el mal residencial ha afectado especialmente. El esquema, explica Minton, es el siguiente: multimillonarios de todo el mundo adquirieron mansiones en los barrios más adinerados, obligando a los millonarios, ante el aumento de precio, a mudarse a las zonas de clase alta. Esta se desplazó hacia los espacios de la clase media alta, y así sucesivamente. El resultado fue que los precios subieron en todas partes, y de forma sustancial. Y todo al mismo tiempo en que el número de viviendas protegidas decaía.

Los alquileres alcanzan tales precios que hacen difícil que incluso las personas con salarios dignos los puedan pagar

El caso de Londres puede parecer excepcional, pero se trata de un mal que se ha extendido a muchas más ciudades de todo el mundo, desde San Francisco hasta Ibiza: los alquileres alcanzan tales precios que hacen muy difícil que incluso las personas que cuentan con salarios dignos los puedan afrontar. Los ingresos de profesores, bomberos o camareros no alcanzan para vivir en la ciudad en la que deben trabajar. Desde este punto de vista, es un problema preocupante, pero que no genera demasiada alarma social, porque tales ejemplos no son más que excepciones. Sin embargo, esta lectura empaña más que clarifica: los cambios son bastante más profundos de lo que creemos.

Hacia abajo

Este verano se ha hecho popular una palabra, 'turismofobia', que es una especie de sucesora de eso que se dio en llamar gentrificación, y que consiste en una versión 'low cost' de lo acontecido en Londres: determinados barrios, bien por la afluencia de turistas a través de los apartamentos de alquiler compartido, bien porque se han puesto de moda entre las clases medias altas, suben el precio de los alquileres, haciendo imposible que los residentes los puedan seguir pagando, por lo que optan por desplazarse a otros distritos. Estos, a su vez, elevan las rentas, dado el mayor poder adquisitivo de los recién llegados, elevan sus rentas, y obligan a quienes viven en ellos a mudarse a lugares más baratos. El resultado final es que todos acaban pagando lo mismo por peores pisos o por viviendas peor situadas.

Si los precios de la comida hubieran aumentado lo mismo que los de la vivienda en las últimas cuatro décadas, hoy un pollo costaría 50 libras

Este efecto, típico de la oferta y de la demanda, va mucho más allá de un simple ajuste en el mercado. Los cambios en la vivienda son sustanciales, en especial (pero no solo) para las nuevas generaciones. En primer lugar, porque el coste de un piso ha subido de forma espectacular. Como asegura Minton refiriéndose a Londres, “si los precios de la comida hubieran aumentado lo mismo que los de la vivienda en las últimas cuatro décadas, hoy un pollo costaría 50 libras”. Aunque el incremento en la capital británica sea mayor que el de otros lugares, este es un fenómeno común en Occidente, y en muchas zonas de España se ha dejado sentir intensamente.

¿Y la vivienda protegida?

Al mismo tiempo, uno de los factores que más ayudaban a la estabilidad de los precios, como era la vivienda protegida, está en continuo descenso. Eran construcciones que se planificaban para garantizar que este bien esencial no quedase fuera del alcance de las clases menos favorecidas. Minton describe de forma extensa lo ocurrido en Londres, y aunque sus mecanismos son distintos de los españoles, es un mal que nos afecta: las diferencias son notables entre la época tardofranquista, cuando un elevado porcentaje de los pisos contaban con esa protección institucional, y la actual, en que esa clase de vivienda tiene un peso en el mercado muy escaso.

Si los salarios se estancan, la amenaza del paro sigue presente y la protección oficial está ausente, el alquiler es la única posibilidad

Y como tercer factor, este aumento de los precios de las viviendas ha tenido lugar en un escenario en el que los salarios se han estancado o han descendido para una parte importante de la población española, y más aún tras la crisis. Los créditos a espuertas de la burbuja animaron a esas clases de ingresos bajos a hipotecarse con la esperanza de pagar la propiedad en 30 o 40 años, pero ese mecanismo ya tampoco funciona.

No hay elección

Como resultado de estos tres factores, el alquiler ya no es una opción, es lo único a lo que se puede optar. Hay quienes aseguran que es mucho mejor que la compra, una ruinosa inversión, pero no es cierto en este contexto. Esa afirmación puede ser valorada por quienes pueden elegir entre una cosa y otra; el problema es que cada vez menos gente está en esa situación. Si los salarios se estancan, la amenaza del paro sigue presente, los bancos exigen cada vez más seguridad para conceder un crédito y la protección oficial está ausente, el alquiler es la única posibilidad.

Los padres ayudaron a los hijos con lo acumulado en los años buenos, pero de esa herencia no disfrutarán los nietos

También para las clases medias: Minton describe varios casos de personas cuyos ingresos les permitirían afrontar una hipoteca, pero como el coste de la subsistencia ha aumentado (por los alquileres elevados, entre otras cosas), carecen de la posibilidad de ahorrar, justo eso que es necesario para conseguir lo suficiente para una entrada. El alquiler es el 'new normal', para unos y otros. Solo los ricos pueden comprar. En España ocurre algo similar, mitigado por el remanente que las familias acumularon en los años de la expansión económica, una herencia de la que los hijos se aprovechan, pero de la que es improbable que puedan disfrutar los nietos.

El negocio

Por eso la propiedad inmobiliaria se ha vuelto a convertir en un gran objetivo de inversión. Han ayudado los tipos de interés bajos, y en el caso europeo las políticas del BCE con la expansión cuantitativa, que han proporcionado efectivo a los bancos y a los fondos, que destinan a apuestas rentables. Las viviendas son una de ellas, en especial aquellas que por su ubicación aseguran ingresos continuados, y más con la llegada de empresas como Airbnb.

La nueva realidad en EEUU es que si no tienes la suerte de vivir en una propiedad de tus padres, tendrás que alquilarla a fondos como Blackstone

Esto ha producido cambios sustanciales en la distribución de la propiedad. Grandes fondos como Blackstone han empezado a comprar viviendas, locales y naves industriales de forma masiva. Como explica el inversor Simon Black, ya que carecen de capacidad para adquirirlos por separado, los están comprando por paquetes. EN EEUU el proceso es el siguiente: fondos de tamaño medio se hacen con diferentes propiedades y venden el paquete a los grandes; al mismo tiempo, quienes tienen entre sus activos entre 10-50 viviendas se los venden a los de tamaño medio. Y algunos incluso compran propiedades, las alquilan rápido, y sin haberlas pagado se las transfieren a los fondos pequeños.

La desigualdad en la vivienda

El efecto es doble: por una parte, la propiedad se está concentrando, incluso en un escenario tan fragmentado como es el parque de viviendas, de forma que “se está expulsando a los propietarios individuales”; en cuanto al usuario, “la nueva realidad en América, especialmente para los jóvenes, es que si no tienes la suerte de poder vivir en una propiedad de tus padres, te verás abocado a alquilar tu casa a fondos como Blackstone”.

El negocio cuenta con buenas perspectivas, porque el número de gente obligada a alquilar aumenta. Por eso invierten los fondos

Por más que parezca un panorama exagerado, no le falta cierta realidad. Como el acceso a la compra está cada vez más limitado, y una parte importante de la población está abocada al alquiler, la propiedad inmobiliaria se convierte en un negocio cada vez más rentable. Es por eso que Blackstone posee ya en España, tras la adquisición del ladrillo del Popular/Santander, un parque del tamaño de la Sareb. O por lo que compró un parque de 1.800 viviendas sociales en 2013; o por lo que cada vez más fondos han adquirido pisos en zonas de moda en Madrid o Barcelona. El negocio posee buenas perspectivas, porque el número de gente obligada a alquilar aumenta.

El verdadero problema

El coste social que conlleva este proceso es duro. Si solo es posible alquilar para mucha gente, su desprotección se incrementa, porque dependen para su subsistencia de que el coste de la vivienda mensual no se lleve la mayoría de sus ingresos. En un contexto de salarios escasos, con la amenaza del paro de fondo y con el colchón de las ayudas familiares menguando, es evidente que las cosas pueden complicarse en el futuro. Esa tendencia es la que está detrás del encarecimiento del nivel de vida en las grandes ciudades, que lleva a gente como Jan y su familia a seguir expuestos a los riesgos a pesar de que sus ingresos sean más que dignos. Y este es un problema con el que vamos a tener que lidiar cada vez con más frecuencia en los años venideros. Porque el problema no es si alquilamos o compramos, sino que cada vez mayor parte de nuestros recursos se destina a una vivienda que tiene menor calidad, al mismo tiempo que la propiedad del parque inmobiliario se concentra.

En otras palabras: lo que está ocurriendo es que, fruto de todos estos cambios, estamos pagando mucho más por contar con un lugar donde vivir, ya sea a causa del aumento de las cantidades que se pagan por las hipotecas (y del mayor número de años en que nos vemos obligados a hacer frente a los pagos mensuales) o del incremento del precio de los alquileres. La realidad es que bienes esenciales como la vivienda, la luz o el transporte son mucho más caros, mientras que los ingresos no crecen para la mayoría de la gente. No parece buena idea, pero nada apunta a que esta tendencia se ralentice o desaparezca.

Tribuna

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