¿Qué debo hacer para alquilar legalmente un apartamento en la playa por semanas?

Con los cambios legales que ha habido respecto al alquiler vacacional, ¿qué trámites debo seguir para alquilar de forma legal un apartamento en la playa por semanas? Está en Almería. Muchas gracias.

Su situación está sujeta a la normativa específica que regula los arrendamientos inmobiliarios, la última norma es la de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y a este respecto que usted pregunta no modifica ni añade nada, salvo lo estipulado en él, tampoco se ha introducido ninguna novedad a este respecto en el Código Civil vigente, quedando por tanto todo al albur de lo consignado en la todavía vigente Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre (subsidiariamente debe acogerse al Código Civil), en concreto en el artículo 3 de la citada norma y en la interpretación que tanto los tribunales de justicia como en su caso la Administración de Hacienda efectúen respecto al apartado dos del artículo primero de la Ley 4/2013 de 4 de junio, que expulsa de la aplicación de La Ley de Arrendamientos Urbanos a aquellas viviendas que con fin lucrativo se publiciten, comercialicen, en definitiva se mercantilicen de manera pública y notoria a través de plataformas especializadas en este nicho de mercado.

La citada modificación reza lo que sigue. Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la Ley (Ley de Arrendamientos Urbanos), la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

Como habrá comprobado, a la dificultad propia e inherente de poder distinguir cuándo existe para el legislador afán lucrativo y cuándo no lo hay se suma la también difícil tarea de distinguir cuándo la plataforma publicitaria es la idónea y cuándo es turística, pero a mayor abundamiento se exige que para que no le sea de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos debe existir una normativa específica distinta a la que sujetarse, normativa que a nivel estatal no existe y que en el ámbito de la comunidad autónoma donde radica el bien inmueble tampoco, lo más “parecido” es lo regulado en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos, en otra pluralidad de decretos ya derogados, y en la Ley 13/2011 de 23 de diciembre que tampoco le son aplicables a casos como el que usted presenta. Por tanto, hasta tanto en cuanto su comunidad autónoma no desarrolle una normativa específica para particulares, debe atenerse a lo estipulado en el artículo tres de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que dicta lo que sigue:

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.

A este respecto, he de comunicarle que existen autores que mezclan indebidamente las competencias en materia de turismo otorgadas al amparo del art 148.1.18 de la Constitución Española, (y en este caso del artículo 71 del Estatuto de Autonomía), sobre la ordenación del sector turístico, desarrolladas en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía a través de la Ley 13/2011 de 23 de diciembre, Decreto 194/2010 de 20 de abril y otra serie de decretos ya extintos, con la potestad que al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos mencionada, un particular tiene, para alquilar su vivienda con carácter temporal.

Voy a avalar a mi hijo con un 30% en una compra de un piso de 137.000 euros. ¿Ese 30% tiene que figurar en la escritura de hipoteca? Muchas gracias

Debería, pero no siempre se hace en los términos que usted expresa, y así, sólo si se llega a este acuerdo de porcentajes con el banco y su exigencia es en estos términos concedida, aparecerá convenientemente redactada tal limitación. Es decir, a pesar de que debería ser como usted indica, no siempre lo es y por ello debe fijarse en que esta limitación cuantitativa es debidamente consignada, así como su correspondiente limitación temporal, de modo y manera que cuando por el transcurso del tiempo ya se hubiera abonado el 30% de la deuda, la garantía personal y/o material que usted ofrece debería dejar de tener efectos, pero muchas veces estas limitaciones cuantitativas y temporales no se delimitan correctamente en la escritura.

A este respecto, y como cautelas y observancias generales, debe tener muy en cuenta todo lo redactado tanto en la escritura de compra-venta de la vivienda como en la del préstamo hipotecario. Sobre todo debe estar muy atenta al segundo documento ya que viene elaborado y redactado por la entidad bancaria que concede el préstamo hipotecario, redacción, obligaciones y derechos que en la práctica no admiten rectificaciones de última hora cuando esté a punto de firmar en la notaría.

Para ello, su hijo debe solicitar al banco con antelación y al amparo de la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda 2899/2011 de 28 de octubre, toda la Información de la documentación que va a tener que firmar en su momento ante notario, en concreto la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), la Ficha de Información Personalizada (FIPER) y la Oferta Vinculante.

También tendrá derecho a examinar al menos con tres días de antelación a la firma de la escritura el borrador de la misma (artículo 30.2 de la citada Orden 2899/2011), y esta lectura, revisión y análisis del borrador le permitirá escudriñar (a veces con el debido asesoramiento jurídico independiente), lo que unos días después firmará ante notario, acto tras el cual no cabe reclamación material, de fondo, alguna, salvo aquellas en las que después de acudir a los tribunales de justicia pudieran prosperar terminando en sentencias firmes debidamente fundadas y fundamentadas, resoluciones judiciales que no son siempre favorables al demandante.

*Javier Sevillano, abogado experto en Derecho Bancario de Legal & Media.

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