Vivo en un piso subarrendado y el dueño me quiere echar: ¿puede hacerlo?

Tengo alquilada la vivienda con un contrato de subarriendo. ¿Puede el propietario echarme por vencer el contrato de la persona que me ha subarrendado la vivienda?

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece un régimen más protector, más regulado para el arrendatario cuando se trata del alquiler de una vivienda que cuando se trata de uso distinto al mismo, rigiéndose este último más por la voluntad de las partes libremente plasmadas en un contrato de arrendamiento y en las Obligaciones y Derechos establecidos en el Código Civil. En este sentido protector, cuando lo arrendado es la vivienda, se enmarca en el artículo 6 y 8 de la Ley:

Artículo 6 Naturaleza de las normas:

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

Artículo 8 Cesión del contrato y subarriendo:

El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.

El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

En conclusión: Las relaciones jurídicas nacidas al amparo de los acuerdos entre arrendatario y subarrendatario no le son oponibles al arrendador, al propietario del inmueble. Por tanto, respondiendo a su pregunta y al amparo del artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sí puede exigirle que finalice la relación contractual y que abandone el inmueble.

Quiero hacer una donación de varios pisos a mis hijos. ¿Qué hay que hacer y cuánto cuesta?

Aunque su pregunta tiene como objeto la transmisión de varios bienes inmuebles a sus hijos, la materia en sí que más le interesa saber y sobre la que recae su duda es la del derecho tributario en la que este despacho de abogados no es especialista, aunque dispone de colaboradores altamente cualificados que sí que lo son. No obstante, sí que me atrevo a anunciarle o adelantarle que respecto a este asunto hay bastante desinformación ya que en los medios generalistas e incluso en algunos especializados sólo se “cuenta” y se magnifican las ventajas y bonificaciones que existen por parte de algunas comunidades autónomas en las cantidades a pagar en el Impuesto de Donaciones, cuando dichas transmisiones se llevan a cabo entre familiares, pero se obvia y casi me atrevería a decir que se oculta, la repercusión económica tan importante que va a tener que soportar usted en el pago del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF), y en menor medida en el pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como Plusvalía Municipal. La razón esgrimida por el Derecho Fiscal es que a la transmisión del bien inmueble se producen, se materializan, unos incrementos en el valor de lo transmitido por los que el donante transmitente debe tributar.

Cierto es que se prevén mayores ventajas fiscales cuando la vivienda a donar es la habitual y se tienen más de 65 años, pero como lo que usted desea transmitir son varios inmuebles, el coste para usted, que no para sus hijos, puede llegar a ser muy elevado dependiendo de la fecha de adquisición de cada una de las viviendas, de los coeficientes correctores a aplicar, de los valores de referencia, etc., donde por decirle una cifra, sin conocer los datos precisos necesarios, a lo mejor tendría que pagar entre IRPF y plusvalía una media de doce mil euros por vivienda. Queda excluida en este coste aproximado la vivienda habitual, que, si reuniera los requisitos antes mencionados, la cifra sería muy inferior. A este respecto y dado que son varios inmuebles, es preciso que se asesore a través de un abogado experto en la materia para que le diseñe la mejor estrategia financiero-fiscal posible.

*Javier Sevillano, abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.

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