Tengo 71 años y llevo 30 de alquiler sin contrato: ¿qué pasará si fallece mi casero?

Llevo más de 30 años viviendo de alquiler. Por tener una estrecha relación con mi casero, nunca ha querido que se hiciera contrato. Yo guardo todos los resguardos bancarios del ingreso mensual del alquiler. Ahora, el dueño se hace mayor y me surgen las dudas, aunque siempre me ha dicho que nadie me va a sacar de la vivienda. Yo tengo 71 años y tengo una minusvalía. Si mi casero fallece dejando el piso en herencia, ¿me pueden echar de mi casa los herederos? Por otra parte, ¿qué pasa con mi mujer si yo fallezco antes?

En primer lugar y respecto a la problemática de no tener un contrato por escrito, lo cierto es que nuestro ordenamiento jurídico reconoce la validez de los contratos, si bien, llegado el caso, se tendrá que probar debidamente su existencia, en este caso mediante la acreditación del pago de una renta (resguardos bancarios), y la posesión pública y pacífica del inmueble, que se podrá acreditar con recibos de pago de consumos, tasas, o impuestos, referidos a la vivienda en cuestión y abonados por el arrendatario.

Por otro lado, y en cuanto al resto de cuestiones planteadas, debemos de partir de que en este caso será de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Así las cosas, los herederos del arrendador deben respetar los derechos del arrendatario siendo la prórroga obligatoria para el arrendador y potestativa para el inquilino, por lo que no podrán echarle en tanto quiera seguir prorrogando el arrendamiento, y llegado el caso la ley también prevé la posibilidad de la subrogación a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, así como de los hijos en determinados supuestos.

¿Puedo dar de baja un seguro de vida asociado a la hipoteca? ¿Puede ser motivo de ejecución de la hipoteca por parte del banco? ¿Puede darme detalles sobre la normativa que regula estos casos?

No es obligatorio tener un seguro de vida vinculado al préstamo hipotecario, si bien habría que examinar las condiciones concretas del préstamo. Lo habitual es que en el propio préstamo hipotecario, o en la oferta vinculante, figure algún tipo de bonificación en los intereses aplicables por contratación de productos del banco, entre los que se suelen encontrar estos seguros.

En cualquier caso, el banco podrá iniciar la ejecución hipotecaria por el impago de cuotas, o en su caso por el impago de los intereses en periodos de carencia, pero no por dar de baja el seguro de vida.

La conclusión es que el banco no podrá iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria por darse de baja en el seguro de vida asociado, pero posiblemente pueda quitarle parte de las bonificaciones que existan sobre los intereses del préstamo y con esto suba la cuota de la hipoteca.

La ejecución hipotecaria viene regulada en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; y es normativa aplicable el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias; la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas para Reforzar la Protección de Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social; y la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

Juan Arias, socio de JSJ Abogados y Administración de Fincas para idealista.com/news

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