Tras la desaparición del IRPH, mi banco me cobra un interés abusivo por la hipoteca

Tengo contratada una hipoteca referenciada al IRPH. Desde octubre de 2013, esta referencia ha desaparecido y según consta en las escrituras hipotecarias y en base a una fórmula nada clara resulta que tengo que pagar un interés del 4,25%. En los tiempos en los que estamos y viendo cómo está el precio del dinero, creo que esto supone un interés abusivo y más cuando fueron los responsables de la entidad los que me recomendaron este tipo de diferencial. Me he dirigido al banco en varias ocasiones y la respuesta siempre ha sido la misma: no se puede hacer nada porque así lo estipulan las escrituras. ¿Qué puedo hacer?

Al desaparecer el IRPH se ha de recurrir al índice sustitutivo previsto en el contrato o escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

En el caso de no existir o no estar previsto ese índice sustitutivo se aplica el tipo de interés oficial denominado “tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España”, aplicándosele a dicho índice un diferencial que compense al alza o a la baja la diferencia media entre el índice que venía siendo de aplicación y el nuevo, con el fin de minimizar los posibles beneficios o perjuicios que pudiera suponer.

Se ha de tener en cuenta que, no obstante lo anterior, las cláusulas incorporadas por los profesionales a los contratos de adhesión, como puede ser este caso (entidad financiera o profesional que incluya cláusulas que sirven para una pluralidad de contratos sin que hayan sido negociadas individualmente), han de pasar un doble filtro jurídico de control para su total validez:

El de transparencia o control de comprensibilidad real de la importancia de las cláusulas en el desarrollo del contrato, de manera que la información suministrada al consumidor le permita entender que se trata de una cláusula que incide o puede incidir en el contenido de su obligación de pago. Asimismo debe facilitar un conocimiento real y razonablemente completo de cómo juega o puede jugar en la economía del préstamo. Dentro de esta característica de la transparencia se ha de incluir, además, la claridad y concreción de la cláusulas incorporadas al contrato o escritura.

El control de abusividad caracteriza generalmente las cláusulas abusivas como aquellas que no hayan sido negociadas individualmente, es decir, aquellas que, siendo redactadas previamente, no han podido ser influidas por el consumidor, aquellas que no hayan sido consentidas por el consumidor, que contravengan las exigencias de la buena fe, que se estipulen en perjuicio del consumidor o que causen un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones derivados del contrato para las partes.

Además, hay un especial deber de información en la actuación de las entidades financieras en general, y en la contratación bancaria, en el sentido de dotar de claridad y transparencia a las operaciones que realizan por la especial complejidad que reviste el sector financiero, estando obligadas dichas entidades a informar de manera pormenorizada a sus clientes del significado jurídico y económico que pueden derivárseles de la inclusión de las cláusulas en el contrato.

Tratándose por tanto la cuestión planteada de un asunto fundamentalmente técnico, y sobre el que se están pronunciando actualmente los juzgados y tribunales, en referencia a la nulidad o no de estas cláusulas, le sugiero acuda a un profesional del derecho que será quien, a la vista de su escritura de préstamo con garantía hipotecaria, le recomiende la posibilidad de proceder a la reclamación correspondiente, incluida la posible nulidad de tal estipulación.

Muebles muy viejos en un piso de alquiler

Soy inquilino de un piso desde julio de 2014. Cuando entré, los muebles parecían en buen estado aunque viejos, sobre todo los de la cocina. Ahora que empiezo a darles uso es cuando me doy cuenta de que están muy mal y, puesto que tengo firmado un contrato de 3 años, no sé si van a llegar a esa fecha. Ya se lo he comunicado a los dueños y no hacen nada para arreglarlos o cambiarlos. ¿Qué puedo hacer?

Tenga en cuenta que los muebles no son un factor determinante en un arrendamiento. Sí lo son, sin embargo, el inmueble que se alquila, el plazo de duración de dicho alquiler y el precio de la renta, fundamentalmente, así como que los servicios y suministros estén en perfecto uso para que la vivienda sirva al destino por el que se alquila.

Debería solicitar a los propietarios de la vivienda y de los muebles que le firmen un anexo en el inventario que hicieron de estos últimos sobre el estado de los mismos y la exoneración de su responsabilidad si alguno quedara en un estado totalmente inservible al término del arriendo o alquiler, y ello con el fin de evitar sorpresas de reclamaciones futuras.

En caso de negarse la propiedad a la solicitud que le indico realice, sería conveniente que levantara un acta notarial con fotografías sobre la antigüedad y estado de los muebles actualmente, y ello también con el fin de no llevarse sorpresas indeseadas en el futuro. De esta manera, si usted tiene que cambiar alguno de los muebles por quedar inservible el sustituido, podrá retirar el mismo al marcharse de la vivienda, sin necesidad de verse obligado a cambiar definitivamente el antiguo.

*Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados para idealista.com/news

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