Mi casero no me quiere devolver la fianza: dice que la necesita para pagar desperfectos

Mi casero no me quiere devolver la fianza de dos meses que tuve que adelantar para que me alquilara el piso. Dice que necesita el dinero por si tiene que pintarlo o arreglar algún desperfecto. ¿Es legal?

La fianza es el depósito que se entrega al arrendador a la firma del contrato de arrendamiento y cuya finalidad es garantizar el cumplimiento, por parte del arrendatario, de las obligaciones contraídas en el contrato.

Se trata de una obligación que se encuentra prevista en el artículo 36 de la Ley 29/194 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, estableciéndose como una obligatoriedad de pedir, por parte del arrendador, y de prestar, por parte del arrendatario, una cantidad equivalente al importe de una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda, y de dos mensualidades en los que son uso distinto al de vivienda.

La fianza se presta en garantía del cumplimiento, por parte del arrendatario, de la totalidad de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, tanto las que asume de carácter económico (servicios y suministros, e incluso renta que pudiera quedar pendiente), como las que asume en referencia a la conservación o mantenimiento de la vivienda.

El daño o deterioro sufrido en la vivienda como consecuencia del uso normal de la misma no es considerado por parte de los tribunales como desperfectos reclamables por parte del arrendador, de manera que para que la fianza se utilice en reparación de desperfectos, los mismos han de resultar causados por culpa del arrendatario, debiendo de ser probados por el arrendador para que su petición prospere.

El arrendador o propietario de la vivienda ha de reintegrar el importe de la fianza, si no hay obligaciones pendientes que cubrir con la misma, en el mismo momento de finalización del arriendo, no pudiendo retenerla sin causa que lo justifique, como pueda ser la limpieza o la pintura del inmueble, puesto que dichos desperfectos se deben al normal uso por parte del arrendatario.

Es altamente recomendable que, a la finalización del arrendamiento, las partes, arrendador y arrendatario hagan una puesta en común en la vivienda para su revisión, y se firme un documento si el primero se encuentra satisfecho, en el que dando por finalizado el contrato, la vivienda se devuelve en buen estado y a plena satisfacción del arrendador.

De encontrarse daños en la vivienda que merezcan su reparación, será conveniente que sean perfectamente reseñados y enumerados en el documento que se firme y que quede pendiente de la valoración de los mismos.

Calcular la cuota de la comunidad

Cuando se comenzó a vivir en la comunidad, se acordó una cuota mensual igual para todos los pisos. Hoy se han incorporado vecinos nuevos a vivir y se preguntan si la ley no obliga a aplicar los coeficientes de cada vivienda. Asimismo, ¿las obras impuestas por la inspección sufrida por tener la casa más de 40 años han de abonarse a partes iguales por todos los pisos o aplicando los coeficientes?

El artículo 9, 1 e) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal establece, entre las obligaciones de los propietarios, la de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

Estas cuotas de participación, fijadas inicialmente en el título constitutivo de la propiedad horizontal, conforme exige el artículo 5 párrafo segundo de la Ley de Propiedad Horizontal, se pueden alterar o modificar, pero la modificación requiere del acuerdo unánime de la junta de propietarios como requisito legal imperativo, que es lo que al parecer ocurrió en su comunidad al igualar la totalidad de las cuotas pertenecientes a las viviendas.

Así, el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos que impliquen la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Pero para que dichas modificaciones vinculen a terceros, como es el caso con la entrada de nuevos propietarios en la comunidad, es necesario que se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que de no haberse inscrito el acuerdo de modificación de cuotas de participación no podrán verse afectados derechos de terceros, es decir, aquellos que no han intervenido, quienes podrán exigir que se apliquen los coeficientes que constan inscritos en el Registro de la Propiedad, es decir los inicialmente establecidos en el título constitutivo.

* Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados para idealista.com/news

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