Quiero alquilar una vivienda y quiero saber qué me puedo desgravar

Quiero alquilar una vivienda a una persona como vivienda habitual y no tengo claro qué es lo que yo puedo desgravar. La inquilina pagará un alquiler y yo pagaré todos los impuestos (IBI, basuras y también la comunidad de propietarios).

Para el caso de que arriende una vivienda de su propiedad a otra persona como vivienda habitual, le recomiendo que realice un contrato de arrendamiento por escrito con el inquilino, en el que deberá hacer constar estas circunstancias. El artículo 13 del RD 439/2007 de 30 de marzo de 2007 establece los gastos deducibles, en el caso que usted plantea de arrendamiento de vivienda para vivienda habitual, siendo usted persona física.

En primer lugar, deberá justificarse que dichos gastos son necesarios para la obtención de los rendimientos de capital inmobiliario, es decir, para la obtención de la renta del alquiler, y se establece el importe máximo de los gastos deducibles, que nunca podrán superar a los ingresos que se obtienen, en este caso por la renta del alquiler.

En todo caso serán deducibles:
i) Los gastos de reparación y conservación.
ii) Tributos.
iii) Servicios personales.
iv) Gastos de formalización y defensa.
v) Saldos de dudoso cobro.
vi) Primas de seguro.
vii) Servicios y suministro.
viii) Amortización.

Los gastos que usted enuncia, como el IBI o la tasa de basuras, se encontrarían dentro del apartado tributos, y por lo tanto sí serían deducibles. También lo serían el gasto de comunidad de propietarios, que se encontraría incluido en el apartado de servicios personales, los gastos de administración y de reparación y conservación. Y sería deducible bien el recibo normal de contribución a los gastos comunes, bien cualquier derrama que se aprobara por la comunidad de propietarios, eso sí, siempre teniendo en cuenta que los gastos deducibles nunca pueden superar los ingresos obtenidos.

Vender la casa de los suegros

Mis suegros, pensionistas y dependientes en segundo y tercer grado respectivamente, van a ingresar en una residencia y quieren vender su piso (vivienda habitual). Ninguno de los dos presenta la declaración de la renta, pues no llegan al mínimo. Ese dinero lo necesitarían para pagar los gastos de uno de ellos en la residencia, pues la Comunidad de Madrid aún no le ha concedido plaza, está en tramitación, y para sus gastos médicos y demás. ¿Supondría la venta de su vivienda habitual un incremento de su patrimonio?, ¿tendrían que declararlo en la próxima declaración de la renta?, ¿qué porcentaje de la venta se vería mermado si tienen que pagar todo esto?

En primer lugar, para contestar a esta pregunta sería necesario determinar la edad de los propietarios de la vivienda que se va a enajenar, aunque de los datos de la pregunta, parece desprenderse que tienen más de 65 años.

El articulo 41.bi del RD 439/2007 de 30 de marzo, por el que se aprueba el reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), establece que estarán exentas la ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por los mayores de 65 años y también por las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las Personas en Situación de Dependencia.

Por lo tanto, dicho esto, la venta de la vivienda por parte de sus suegros supondría un incremento de su patrimonio, pero el mismo se encontraría exento a los efectos del IRPF. Esto no quiere decir que no lo tengan que declarar en su próxima declaración de la renta, sino que se declarará pero como exento por reunir los requisitos anteriormente descritos.

Es decir, aunque anteriormente por el nivel de ingresos estaban exentos de la obligación de presentar el IRPF, el ejercicio en que vendan la vivienda deberán presentar declaración de la renta. Esta exención no quita para que dicha venta sí esté sujeta al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal) que liquidan los ayuntamientos, y que fruto de la venta deberán liquidar.

Por último, el importe íntegro de lo que obtengan por la venta descontando la plusvalía municipal podrán destinarlo a pagar sus gastos de residencia, ya que no deberían tributar por ningún impuesto más.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

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