No sé si comprar un solar cuya calificación urbanística está pendiente de aprobación

Mi pregunta gira sobre la posibilidad y legalidad de la compraventa de un terreno condicionada a la aprobación por el ayuntamiento correspondiente del proyecto de construcción. La situación urbanística de la parcela es confusa y este es el motivo por el que no quiero adquirir la parcela sin tener la seguridad de poder construir en ella.

A la hora de adquirir un inmueble, entre otras cosas, el adquirente debe informarse de sus situaciones registral y urbanística. Para la primera, habrá que acudir al registro de la propiedad correspondiente con el fin de confirmar la identidad del transmitente, la titularidad de la finca, la existencia o no de cargas que la graven, posible existencia de embargos o no, etc.

Para analizar la situación urbanística de la finca a adquirir, usted debe solicitar en el ayuntamiento donde radique la ficha urbanística de la misma. Esto tiene como finalidad ver qué calificación tiene el suelo, qué tipo de edificación se puede construir, que usos, etc.

Usted puede adquirir el terreno y la compraventa será plenamente eficaz ya que concurren los dos elementos del contrato: cosa y precio. Pero si carece de toda esta información que le he citado, corre el riesgo de que lo que adquiere no se corresponda con el precio que usted ha pagado. Lo que le ocasionaría graves perjuicios y frustración.

También puede intentar suscribir el contrato de compraventa con condición suspensiva, supeditando su eficacia a la resolución y aclaración de su situación urbanística.

En cualquier caso, no debe nunca, bajo ningún concepto, abonar la totalidad del precio pactado. Sería una temeridad por su parte hasta que no sea plenamente consciente de la situación registral y urbanística del terreno.

Techar un patio de uso privativo

Tengo en el casco histórico de Sevilla capital un local explotado como restaurante que tiene un patio de luces de uso privativo nuestro. Tenemos intención de techar dicho patio para poder poner mesas y que lo utilicen los clientes, pero nos gustaría saber si la normativa urbanística lo permite. ¿Depende del material que utilicemos? Es decir, ¿un toldo sí se puede porque es móvil y un cristal no? o ¿una instalación móvil de cristal sí? En este caso, los estatutos de la comunidad sí lo permiten.

Teniendo en cuenta que el uso del patio es privativo bien porque así lo establece el título constitutivo de la comunidad, bien porque así lo han reconocido el resto de los propietarios, solo cabe preguntarse si los estatutos de la comunidad autorizan la ampliación por parte del establecimiento. Según consta en la consulta, parece que no existe ningún problema.

La cuestión radica entonces en la legalidad de la obra a realizar. Para acometer dicha ampliación y subsiguiente obra, deberá solicitar licencia de obras al Ayuntamiento de Sevilla. Con la solicitud deberá adjuntar el proyecto de la obra con la memoria de calidades que se van a utilizar, planos, etc.

A la vista de la documentación aportada, el ayuntamiento decidirá atendiendo a los siguientes criterios:
1º Ordenanzas locales.
2º Calificación o posible catalogación del edificio.
3º Materiales a emplear.
4º Posibles daños que vaya a ocasionar en la fachada o elementos comunes del inmueble.
5º Cumplimento de normativa referente a seguridad, evacuación de humos, olores, ruidos, salidas de emergencia, etc.

Una vez concluida la obra, el ayuntamiento deberá conceder la licencia de instalación con el fin de controlar si la ampliación del negocio cumple con la normativa vigente en materia de negocios de restauración.

*Pilar Morgado Freige, socia 'of counsel' de VAbogados, para idealista.com/news.

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