Tengo una casa muy grande que quiero dividir en dos, ¿qué trámites hay que hacer?

Tengo una vivienda unifamiliar en propiedad de casi 200 metros cuadrados y me gustaría dividirla en dos. ¿Qué trámites hay que hacer?

A la hora llevar a cabo la división de un vivienda, debemos tener en cuenta que esta puede hacerse de forma diferente según se trate de una casa independiente o de un piso en un edificio.

En un chalé, la división puede ser horizontal, dejando cada piso como una vivienda diferente, o vertical, llamada división horizontal tumbada, en la que se divide la finca de arriba abajo creando dos chalés pareados.

No obstante, si la obra antigua ya está declarada en escritura pública e inscrita en el registro, no es necesario pedir licencia de obra, ni licencia de parcelación para escriturar la división. Sin embargo, hay que pedir licencia de primera ocupación para que cada vivienda pueda tener su propio suministro de luz, agua y gas. La división de un piso puede hacerse dividiendo el espacio en dos viviendas o por segregación, cuando solo se separa una parte del piso.

Cabe hacer mención especial de aquellos casos en los que se lleva a cabo la división de la casa para el uso de uno de los hijos, pues se debe tener en cuenta la clase de derecho que el hijo tiene sobre la parte segregada para evitar problemas.

Si está por mera tolerancia (contrato de precario) o préstamo de uso (contrato de comodato) de sus padres, no es preciso hacer escrituras ni registrarlas, pero si paga un alquiler (contrato de arrendamiento), debería tener su derecho inscrito. Así, para poder llevar a cabo la división de la vivienda cumpliendo con todos los requisitos, se deben llevar a cabo los siguientes pasos:

1.- Pedir autorización administrativa. Se debe comprobar la normativa estatal, en concreto, la Ley del Suelo, las normas de urbanismo de la comunidad autónoma y del ayuntamiento, y la Ley de Propiedad Horizontal. Estas normas establecen los criterios de habitabilidad mínimos, en cuanto a estancias y tamaños, que debe cumplir una vivienda para ser habitada. Tanto la Ley del Suelo como la Ley de Propiedad Horizontal exigen una autorización administrativa para dividir la vivienda. Esta autorización es concedida por el órgano correspondiente del ayuntamiento o la comunidad autónoma donde está la vivienda.

2.- Permiso de la comunidad de vecinos. Siempre y cuando la vivienda esté en un edificio, es necesario tener, además, el permiso de la comunidad para realizar la división. La Ley de Propiedad Horizontal exige el acuerdo de los 3/5 de los propietarios, que representan al menos 3/5 partes de las cuotas de participación, para aprobar la división de la vivienda. No obstante, si en los estatutos de la comunidad está ya recogida la posibilidad de segregar o dividir las viviendas, no será necesaria la aprobación de la junta de propietarios. La comunidad podrá oponerse solamente si la segregación no se ajusta a lo establecido en los estatutos o normativas urbanísticas, o perjudica a algún vecino o a los elementos comunes del inmueble.

3.- Redistribución de las cuotas. La división de la vivienda supone una nueva estructura de los apartamentos resultantes que exige una redistribución de las cuotas a pagar en la comunidad. Generalmente, esta cuota se calcula en proporción a la superficie de la vivienda, por lo que, si esta cambia, habrá que modificarla. El acuerdo por el que se autoriza esta modificación de la vivienda debe fijar también los nuevos porcentajes.

Por lo general, en la propia solicitud el propietario hace una propuesta para que la comunidad la vote junto con la autorización, según el presidente del CGCAF.

4.- Proyecto de obra y licencia de obra mayor. Un arquitecto debe realizar el proyecto de obra que contemple la normativa del Código Técnico de la Edificación, en cuanto a densidad de las viviendas y requisitos mínimos de habitabilidad. Las nuevas viviendas tienen que tener una entrada independiente, una superficie mínima y aislamiento térmico y acústico entre las viviendas.

5.- Escritura ante notario e inscripción en el registro. La división de la vivienda debe hacerse obligatoriamente en escritura pública según el art. 50 del Reglamento Hipotecario y art. 3 de la Ley Hipotecaria, para acceder al Registro de la Propiedad. Ha de inscribirse en el registro para que las partes resultantes de la división cuenten cada una con hoja registral propia y gocen de los efectos registrales.

Sin la escritura pública no se pueden inscribir las nuevas viviendas en el Registro de la Propiedad, y si se vende o arrienda la propiedad tampoco se podrá inscribir, con lo que el nuevo propietario estará desprotegido. Además, si se compra la vivienda con financiación hipotecaria, la hipoteca precisa para su inscripción de la previa inscripción de la propiedad de la finca a favor del hipotecante.

Herencia de una vivienda

Mi madre ha fallecido y siempre ha dicho que su vivienda —antes de protección oficial— era suya. Ahora mis hermanas dicen que aún no había terminado de pagarla. ¿Cómo puedo comprobar si esto es cierto? Como vivo en Italia, creo que quieren engañarme.

Respecto a la consulta que nos plantea, efectivamente es importante comprobar si un piso tiene cargas o deudas pendientes. Las siguientes recomendaciones resultan también aplicables para toda compraventa de una vivienda, en las que resulta necesario conocer determinados aspectos relacionados con la situación jurídica del inmueble.

En primer lugar, es recomendable que solicite una nota simple informativa al Registro de la Propiedad, la cual contendrá una descripción del inmueble, la titularidad y las cargas que recaigan sobre el mismo. En su caso en particular, le conviene saber si la vivienda está libre de cargas, es decir, que no recaiga sobre la misma ningún embargo o hipoteca.

Igualmente, en caso de que la referida vivienda forme parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, deberá solicitar a la comunidad de propietarios un certificado para saber si se encuentra al corriente de las cuotas de la comunidad y dispone del correspondiente certificado de eficiencia energética.

Es obligatorio disponer del mencionado certificado en caso de que pretendan vender la vivienda en el futuro, en virtud del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril. En el caso de que, a raíz de la nota simple, conozca que la vivienda se encuentra hipotecada, es recomendable que se ponga en contacto con la entidad bancaria para saber qué cantidades exactas quedan pendientes de amortización, pues, en tal caso, deberán subrogarse en el préstamo hipotecario o amortizar la cantidad que reste por pagar.

*Jorge López Cecilia y Silvia Frade Sosa, abogados de Lean Abogados para idealista.com/news.

Si tiene alguna duda sobre la consulta resuelta y quiere más información, puede escribir un correo electrónico a: redaccion@idealista.com.