¿Se puede donar a un hijo una vivienda y la hipoteca que recae sobre ella?

¿Cuánto cuesta en Madrid la donación de un piso con hipoteca?, ¿se puede donar también la hipoteca junto con el piso?

Uno de los temas más complejos que se derivan de la donación de un inmueble es el hecho de conocer qué impuestos han de pagarse como consecuencia de la misma. En un principio se pagarían tres impuestos. La cantidad que se ha de abonar en concepto de cada uno de ellos dependerá de ciertos datos, como el valor real del inmueble que se dona.

1.- Impuesto de sucesiones y donaciones. El pago del impuesto de donaciones corresponde al donatario, es decir, a la persona que recibe los bienes. Se trata de un impuesto cedido a las comunidades autónomas. En el caso de Madrid, se aplica una bonificación del 99% a la cuota que salga a pagar.

2.- IRPF. Recae sobre quien realiza la donación. Al realizarse la transmisión por donación, quien la realiza sí deberá declararlo en la renta.

3.- Plusvalía municipal o impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título, ya sea este oneroso (compraventas) o lucrativo (donaciones, herencias).

En el caso de que la donación del inmueble se produzca en vida, quien recibe dicha donación es, también, quien debe asumir el pago de la plusvalía municipal. Normalmente, la vivienda donada se encuentra financiada con una hipoteca de la que queda capital pendiente por amortizar. De hecho, es habitual que el beneficiario se subrogue en el pago de las cuotas pendientes, quedando obligado frente a la entidad financiera que concedió la hipoteca.

De este modo, el atribuir una carga al donatario (en este caso, el pago de las cuotas pendientes de la hipoteca) provoca dos movimientos: por la diferencia entre el valor del inmueble y el importe pendiente de la hipoteca (donación) y por el importe restante de la hipoteca que asume el donatario.

Alquiler en un piso sujeto a dación en pago

Vivo de alquiler en la habitación de una vivienda que está pendiente de dación en pago. El banco no quiere el piso porque la deuda es muy grande y si sale a subasta, la cantidad no sería suficiente para cubrir la deuda. De momento, el banco no hace nada y el dueño sigue viviendo en la casa. Me gustaría saber qué puede pasar y qué derechos tengo.

La dación en pago es, según la definición que da la Real Academia Española (RAE), “la transmisión, al acreedor o acreedores, del dominio de una cosa en compensación de una deuda”. De este modo, la dación en pago hipotecaria consiste en la entrega del inmueble al banco con el que se tiene suscrito el préstamo hipotecario, en aras de satisfacer la deuda pendiente con la entidad. Las consecuencias de la misma son la cancelación de la deuda con el banco y, a su vez, las responsabilidades personales del deudor y terceros con la entidad.

La dación en pago se encuentra regulada en el punto 3 del anexo titulado Código de buenas prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Ahora bien, la particularidad en el supuesto que se nos plantea reside en el hecho de que una de las habitaciones del inmueble, objeto de la potencial dación en pago, se encuentra arrendada.

Bastante cuestionadas y discutidas han sido las posibilidades con las que cuenta el arrendador cuando se pretende la dación en pago de la vivienda donde reside. Como regla general, se entiende que si se ha formalizado el contrato de arrendamiento sin ánimo de perjudicar al acreedor del arrendador, el arrendatario no debe verse damnificado por la dación en pago.

Es necesario tener en cuenta la duración acordada en el contrato de arrendamiento. De esta forma, si la duración del mismo es inferior a tres años, se puede prorrogar este plazo hasta completar dicho periodo de tiempo. Sin embargo, si la duración del contrato es superior a tres años, solo se respetará este plazo cuando el mismo haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad antes de que se inscribiese el derecho que da lugar a la terminación del derecho del arrendador sobre el inmueble.

Para que el arrendatario alcance este estado de 'inmunidad' es imprescindible que el contrato de arrendamiento haya sido formalizado de buena fe. A pesar de lo expuesto, se ha de advertir que las entidades bancarias son bastante reacias a aceptar la dación en pago de viviendas que son objeto de un contrato de alquiler vigente.

Para terminar, hay que tener en cuenta que en vez de un contrato de alquiler podemos estar ante un derecho de habitación, el cual se encuentra regulado en los artículos 523 y siguientes del Código Civil, y se define como el derecho a vivir en una casa, disfrutando de ella en su totalidad o en parte, en lo que sea necesario para las necesidades del titular del derecho.

En este caso estaríamos ante un supuesto diferente, ya que se trata de un derecho que no se puede arrendar ni traspasar a otro por ningún título, es decir, es intransmisible, por lo que, en función del artículo 108.3 de la Ley Hipotecaria, no podrá ser hipotecado ni embargado (artículo 605.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

*Gema Luna Extremera y Claudia García Murcia, abogadas de Lean Abogados para idealista.com/news.

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