Mis inquilinos acaban de comprar un perro, ¿puedo rescindir el contrato de alquiler?

Hace un año alquilé un piso a una pareja. En el contrato se especifica que no se aceptan animales, pero me he enterado de que tienen un perro. ¿Podría rescindir el contrato?

El contrato de arrendamiento se encuentra regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, en el referido texto normativo no se dispone nada respecto a la tenencia de mascotas en las viviendas arrendadas, quedando esta cuestión, por tanto, a los pactos y cláusulas libremente pactadas por las partes en el contrato, en virtud del artículo 4.2 de la LAU. La presencia de animales en los pisos alquilados suele ser una cuestión conflictiva entre arrendadores y arrendatarios.

En este sentido, se debe tener en cuenta el artículo 1091 del Código Civil, según el cual las obligaciones nacidas de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, debiendo cumplirse al tenor de los mismos. En su caso, tal como nos comenta, la prohibición de tenencia de animales se encuentra expresamente prevista en el contrato de arrendamiento, de manera que el hecho de que el inquilino tenga un perro determina la concurrencia de una causa resolutiva del contrato.

El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato, tal como señala el artículo 27 de la LAU, da derecho a la otra parte a exigir el cumplimiento de la obligación o bien promover la resolución del contrato, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil.

En consecuencia, el incumplimiento de la referida cláusula contenida en el contrato por parte del arrendatario, le otorga la posibilidad de exigir el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el inquino en el contrato o solicitar la resolución del mismo.

Así lo han venido entendiendo los jueces, apreciando que en los casos en que se prohíbe taxativamente la tenencia de animales domésticos en la vivienda arrendada, concurre una causa resolutoria por incumplimiento de la obligación contenida en el contrato.

Reclamar gastos de hipoteca

Estoy a la espera de la sentencia del Tribunal Supremo respecto a los gastos de formalización de la hipoteca. ¿Debería esperar a que salga dicha sentencia para reclamar?, ¿puede prescribir?

En relación con la consulta que nos plantea, a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) de fecha 23 de diciembre de 2015, resolviendo el recurso nº 2658/2013, se iniciaron por parte de los clientes de las entidades bancarias numerosos procedimientos en los que se reclama la nulidad de las cláusulas de los contratos de préstamo hipotecario, en virtud de las cuales se atribuye al prestatario la obligación de pago de los gastos ocasionados con motivo de la formalización del préstamo hipotecario.

Entre dichos gastos, se encuentran los satisfechos en el Registro de la Propiedad para la inscripción de la hipoteca, así como los gastos de notaría y de gestoría, en caso de que esta última se haya impuesto por el banco.

No obstante, respecto al pago de los impuestos que gravan los préstamos hipotecarios, en concreto el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) al que se encuentra sujeta la escritura de préstamo hipotecario, son dispares los criterios mantenidos por parte de las audiencias provinciales y juzgados de primera instancia.

Tal disparidad viene dada por la diferencia de criterios de la propia Sala Primera y la Sala Tercera del Tribunal Supremo; a estos efectos, la Sala Tercera (Contencioso-Administrativo) ha entendido que el artículo 30 (hoy 20) del Texto Refundido del ITP y AJD (artículo 68 del Reglamento) señala que, en la modalidad de documentos notariales del IAJD, "será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan", y que ese adquirente del bien o derecho solo puede ser el prestatario.

Por este motivo, el Tribunal Supremo tiene previsto unificar la doctrina sobre los AJD, pronunciándose acerca de a quién le correspondería abonar los gastos de dicho impuesto. A día de hoy, sin embargo, no ha sido publicada la referida sentencia, aunque se prevé que sea publicada en los próximos días.

A pesar de que no podemos tener un conocimiento exacto acerca del sentido en el que se va a pronunciar el alto tribunal sobre el IAJD, es importante tener en cuenta que la cláusula de atribución de los gastos de formalización del préstamo hipotecario a cargo del prestatario constituye una cláusula abusiva y nula de pleno derecho, por lo que no hay un plazo para interponer la correspondiente reclamación.

La citada resolución del Tribunal Supremo de 2015 expone que el artículo 89.3 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto "la transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables" como "la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario".

El propio artículo atribuye la consideración de abusiva cuando se trate de compraventa de viviendas a la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario y la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

* Marta Romero Orozco, socia de Lean Abogados y Silvia Frade Sosa.