¿Puede el banco negarme una hipoteca si no asumo los gastos?

Quiero comprar una casa y estoy buscando la mejor hipoteca del mercado. Sin embargo, todos los bancos a los que he acudido me obligan a pagar los gastos de constitución de la hipoteca, ¿puedo negarme a aceptarlos? Me temo que si lo hago, no me concedan el préstamo.

En relación con la consulta que nos plantea, en primer lugar, interesa señalar que la formalización de un contrato de préstamo se rige por la libre voluntad de las partes, en virtud del principio de autonomía de la voluntad dispuesto en el artículo 1255 del Código Civil. Es decir, serán ambas partes las que deban negociar las condiciones concretas del contrato, incluyendo la cuestión acerca de quién debe asumir los mencionados gastos.

En caso de que todos los gastos generados en la formalización de un préstamo se impongan de forma unilateral por parte de la entidad bancaria al prestatario, estaríamos ante una cláusula que podría ser considerada abusiva y, en ese sentido, se podrían iniciar las correspondientes acciones judiciales.

Precisamente, a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de diciembre de 2015 se iniciaron por parte de los clientes de las entidades bancarias numerosos procedimientos reclamando la nulidad de las cláusulas contenidas en los contratos de préstamo, en las cuales se atribuía al prestatario la obligación de pago de los gastos ocasionados con motivo de la formalización del mismo.

Así, por ejemplo, entre dichos gastos se encontrarían los satisfechos en el Registro de la Propiedad para la inscripción de la hipoteca, así como los gastos de notaría y de gestoría, en caso de que esta última se haya impuesto por el banco.

Por otra parte, respecto al pago de los impuestos que gravan los préstamos hipotecarios, en concreto el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD), al que se encuentra sujeta la escritura, es importante tener en cuenta que el 15 de marzo de 2018, el Tribunal Supremo se pronunció acerca del mismo, señalando que corresponde al prestatario su pago de acuerdo a la regulación legal, al ser el prestatario el sujeto pasivo del impuesto.

Declarar la venta de una casa heredada

He vendido una casa heredada y he pagado el impuesto de sucesiones. La vivienda se vendió por el mismo precio en que fue valorada en el impuesto de sucesiones. ¿Tengo que declararlo también en la declaración de la renta?

La venta de un inmueble adquirido por herencia es una cuestión que suele generar ciertas dudas. En primer lugar, respecto de la venta de una vivienda, es preciso subrayar que la misma está sujeta a tributación por el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), siempre que la misma haya generado una ganancia patrimonial. La ganancia se determinará por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición.

Por contra, en caso de que exista una pérdida patrimonial, es decir, en caso de que la venta de la vivienda se realice por un importe inferior al que se compró, la misma no deberá tributar.

En cuanto al supuesto planteado de una vivienda adquirida por herencia, la ganancia patrimonial se determinaría por la diferencia entre el valor de la transmisión o precio de venta y el valor por el que se adquirió en el momento en que se heredó, es decir, el declarado en el impuesto de sucesiones.

Lo anterior se encuentra establecido en el artículo 36 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que dispone que “cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo, se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquellos que resulten de la aplicación de las normas del impuesto sobre sucesiones y donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado”.

De este modo, conforme a la consulta planteada, entendemos que el precio de la venta del inmueble ha sido el mismo que el valor de adquisición, es decir, que el valor que declaró en el momento en que recibió la herencia. Al ser así, sin perjuicio de la obligación de declarar la venta de dicho inmueble, no deberá tributar cantidad alguna por la misma.

Por otro lado, otra cuestión que es importante tener presente es el pago del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de bienes de naturaleza urbana, también conocido como plusvalía municipal. Se trata de un impuesto de carácter directo y potestativo, que debe pagar la persona que transmite el inmueble en el ayuntamiento del lugar donde radique el inmueble, y que tiene por objeto gravar el incremento del valor que experimenten los terrenos urbanos y que se pone de manifiesto en el momento de la transmisión de la propiedad por cualquier título, como es la compraventa, la herencia o la donación.

Para el cálculo de dicho incremento en el momento de la venta debe aplicarse sobre el valor del terreno un porcentaje, cuyos máximos y mínimos son fijados por la ley, correspondiendo a la legislación municipal establecer dichos porcentajes y tipos. En relación con este, debe saber que si el inmueble se vende una vez haya transcurrido un año desde que se registró la vivienda a nombre del heredero, se volverá a generar la obligación de liquidar y pagar dicho impuesto.

*Silvia Frade Sosa, abogada de Lean Abogados.