¿Cómo puedo calcular la plusvalía de la venta de un piso heredado?

El 10 de febrero de 2017 falleció nuestra madre y heredamos cuatro hermanos un apartamento. Para la legalización a nuestro nombre, tuvimos que pagar la correspondiente plusvalía al Ayuntamiento de Valencia. Ahora, 15 meses más tarde, vendemos el apartamento y nos reclaman el pago otra vez de la plusvalía. ¿Cómo se calcula dicho pago?

Del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, ha de hacerse cargo la persona que transmite el inmueble, en este caso el vendedor o, para los casos de herencia o donaciones, el nuevo propietario.

¿Cómo se calcula dicho impuesto? En primer lugar, se debe multiplicar el valor catastral del terreno por el coeficiente que haya sido aprobado por el ayuntamiento correspondiente (en el caso concreto, será el coeficiente aprobado por el Ayuntamiento de Valencia) y por el número de años durante los cuales se ha sido propietario (15 meses, para el supuesto que nos ocupa), siempre con un máximo de 20 años.

Con este cálculo, obtenemos la base imponible que, posteriormente, debe multiplicarse por el tipo de gravamen establecido de nuevo por el ayuntamiento en cuestión, en nuestro caso, el Ayuntamiento de Valencia. Tras esto, conoceremos cuánto se ha de pagar en concepto de plusvalía.

En el presente supuesto, para la deducción de la cuota a pagar, deberá acudirse a la Ordenanza Fiscal Reguladora del Impuesto sobre el IIVTNU del Ayuntamiento de Valencia, en la cual se regulan los datos cuya regulación es local.

Peligros de no asumir los gastos hipotecarios

Me voy a comprar un piso en Getafe (Madrid) y a la hora de firmar la hipoteca me han dado una provisión de fondos que tengo que abonar: notaría, registro, gestoría, Hacienda... ¿No debe el banco asumir estos gastos? Temo que si no me hago cargo, no me concedan la hipoteca.

En los últimos años, la cuestión sobre quién debe hacer frente a los gastos derivados de la formalización en escritura pública de un préstamo hipotecario ha protagonizado gran parte de los pleitos suscitados en los órganos judiciales de nuestro país.

Como regla general, y salvo algunas variantes, los pronunciamientos judiciales condenan a la entidad bancaria al abono de ciertos gastos de formalización de la
hipoteca cuando no quede acreditado, por parte de la entidad financiera, que la atribución de los mismos al consumidor ha sido negociada por ambas partes.

De esta forma, en la mayor parte de los procedimientos judiciales sobre esta materia, los jueces han entendido que la cláusula que atribuía los gastos a la prestataria era abusiva, por haber sido impuesta de forma unilateral por la entidad bancaria.

Lo anterior debe ponerse en relación con lo estipulado en el artículo 1.255 del Código Civil, el cual consagra el principio de libertad contractual, es decir, las partes de un contrato pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que consideren (sin traspasar una serie de límites establecidos por la ley).

De lo anterior se deduce que, mientras haya sido negociado por la entidad bancaria y por la parte prestataria, puede repartirse el pago de los gastos de cualquier forma, es decir, puede atribuirse en su totalidad a cualquiera de las partes o, por el contrario, prorratearse entre ambas.

En consecuencia, no está previamente determinado quién debe asumir los gastos (excepto en lo referente al impuesto de actos jurídicos, el cual debe satisfacer el prestatario), sino que deben ser las partes quienes, mediante negociación, lleguen a un acuerdo y así lo plasmen en la escritura pública.

*Ignacio de Azúa Villalobos​, socio de Lean Abogados, y Gema Luna, abogada del despacho.