Si destino un piso heredado a vivienda habitual, ¿debo pagar impuestos?

No dispongo de una vivienda en propiedad. Si recibo una herencia y la propiedad heredada se convierte en mi vivienda habitual, ¿debo pagar impuestos por ella aunque no disponga de ingresos?

Para responder correctamente a esta pregunta, sería necesario conocer varias circunstancias. Por ejemplo, la relación de parentesco con el causante, si la vivienda heredada ha constituido la vivienda del heredero y durante cuánto tiempo antes del fallecimiento del causante.

La normativa estatal de dicho impuesto recoge las reducciones por adquisición de vivienda habitual en el artículo 20 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre. Este artículo establece una reducción del 95% de la base imponible sobre el valor de la vivienda habitual del fallecido, con un límite de 122.606,47 euros, siempre que la misma la hereden el cónyuge, ascendientes o descendientes de aquel, o bien pariente colateral mayor de 65 años que hubiese convivido con el causante durante los dos años anteriores al fallecimiento.

No obstante, para la aplicación de esta reducción el heredero debe mantener la adquisición durante los 10 años siguientes a la muerte del causante (salvo fallecimiento del adquiriente dentro de dicho plazo).

En el caso de no cumplirse el requisito de permanencia, el adquirente beneficiario de esta reducción deberá declarar tal circunstancia a la administración tributaria de la Comunidad de Madrid y pagar la parte del impuesto que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada junto con los correspondientes intereses de demora dentro del plazo de 30 días hábiles desde que se produzca el hecho determinante del incumplimiento.

Dicho esto, para el caso que se plantea, sin saber las circunstancias relacionadas es imposible dar una respuesta concreta al supuesto planteado.

Vender una casa alquilada

Vamos a cambiarnos de vivienda habitual a otra provincia y para dicho cambio necesitamos vender nuestra vivienda alquilada, avisando con el tiempo estipulado en la LAU, ¿estoy en mi derecho de poder avisar a mi inquilino e instarle a que abandone la casa?

En primer lugar, habría que ver lo establecido en el contrato de arrendamiento suscrito para ver, entre otras cosas, la duración del contrato y el periodo de preaviso establecido. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece en su artículo 9 el plazo mínimo que deberá tener un contrato de arrendamiento y que será el que las partes fijen voluntariamente, pero siempre se prorrogará forzosamente hasta los tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Como excepción a esta regla, el punto 3 del mismo artículo establece que “no procederá prorroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”.

Dicho esto, parece que el supuesto planteado no se podría encuadrar en la excepción expuesta anteriormente y por lo tanto habría que estar a la duración establecida contractualmente y al periodo de preaviso para poder resolver el contrato con el arrendatario.

Esto no quita para que puedan vender la vivienda, pero dicha venta se debería producir sin resolver el contrato de arrendamiento, y en ese supuesto el arrendatario, siempre que no hubiera renunciado al mismo en el contrato, tendrá el derecho de adquisición preferente establecido en el artículo 25 de la LAU: “Derecho de adquisición preferente 1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes. 2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión”.

*Ignacio Para Mata, socio de Lean Abogados.