Los mayores de 65 años, ¿están exentos de la plusvalía si venden su vivienda habitual?

Si mi padre, que es mayor de 65 años, vende su vivienda habitual, está exento del incremento patrimonial, pero ¿qué pasa con la plusvalía municipal?, ¿tiene alguna bonificación o tiene que pagar el 100% como si lo vende alguien menor de 65 años?

A efectos de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), se considera vivienda habitual del contribuyente aquella que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

Los mayores de 65 años que venden una vivienda tienen algunos beneficios fiscales a la hora de hacer su declaración de la renta. En este sentido, el art. 33.4.b) de la LIRPF establece que están exentos del impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años”. No obstante, sí que se tendrá que declarar dicha ganancia patrimonial, pero como exenta por reunir los requisitos descritos.

En el caso del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), también llamado plusvalía municipal, hay que decir que se trata de un impuesto municipal de carácter directo y potestativo, que debe pagarse en el ayuntamiento del lugar donde radique el inmueble objeto de la transmisión, debiendo tratarse de un bien de naturaleza urbana. Este impuesto se encuentra regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL).

El sujeto pasivo del impuesto es la persona que transmite el inmueble y, por tanto, es el obligado al pago del mismo, tal y como se desprende del art. 106.1.b) del TRLRHL. En este supuesto, aunque el transmitente sea mayor de 65 años deberá tributar por él, ya que en la normativa no se contempla ninguna exención, como ocurre con el IRPF.

Subasta del piso de un vecino moroso

Si una vivienda es subastada y la comunidad ha hecho un embargo preventivo por una deuda comunitaria de 5.000 euros, a la hora de que se subaste el piso, ¿la comunidad es la primera en cobrar la deuda?

El embargo preventivo se encuentra regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil y se trata de la retención preventiva, provisional y cautelar de los bienes de una persona en pago de una deuda pendiente, autorizada por un juez u otro organismo competente. Si el objeto del embargo es un bien inmueble, se practica una inscripción, denominada anotación de embargo, en el Registro de la Propiedad.

Una vez que la vivienda sea subastada, el juez ordenará al registrador que cancele las cargas ejecutadas en la misma y todas las que sean posteriores. Sin embargo, las cargas anteriores no se modificarán y el adjudicatario deberá pagarlas. Así, para el cobro de las deudas, se establece una preferencia por orden cronológico, en función de la fecha de entrada en el Registro de la Propiedad.

No obstante, existen cargas que se consideran preferentes, como lo serían las relativas a las deudas de la comunidad de propietarios correspondientes al año en curso y a los tres años anteriores, tal y como establece el art. 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Dichas deudas se deberán pagar tanto si hay un embargo inscrito como si no lo hay, y subsistirán tras la subasta de la vivienda, debiendo hacer frente a las mismas el nuevo adjudicatario. En conclusión, la deuda a la comunidad de propietarios no se cancelará tras la subasta y esta tendrá preferencia a la hora de cobrarla.

*Garbiñe Martínez Zalaya, abogada de Lean Abogados.