Tengo más de 65 años y quiero donar mi vivienda habitual a mi hija

Tengo más de 65 años y quiero donar mi vivienda habitual a mi hija. Como poseo un apartamento turístico, quiero venderlo e invertir el dinero en mi nueva vivienda habitual. Mi pregunta es, ¿cómo me afectaría fiscalmente esta operación?

La venta de un inmueble o la donación vienen reguladas en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (Ley del IRPF).

En el artículo 33 de esta ley, se indica qué se considera una ganancia o una pérdida, explicando que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquel, salvo que por esta ley se califiquen como
rendimientos”.

Seguidamente, este artículo en su apartado 4 enumera las exenciones del impuesto, entre las que se encuentra la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años en su punto b) —“Con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”—.

Respecto a la venta de un apartamento turístico para comprar una vivienda, la propia Ley del IRPF en su artículo 38.3 indica que la única exención aplicable sería a “las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. La cantidad máxima total que a tal efecto podrá destinarse a constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros”.

En este caso, al ser una operación para comprar una vivienda, y no para destinarlo a constituir una renta vitalicia, no se podría acoger a esta exención, por lo que debería tributar por IRPF.

Además del IRPF, las operaciones inmobiliarias también están sujetas a otros tributos, como puede ser la plusvalía municipal (que en el caso de las donaciones la paga el donatario y depende del ayuntamiento donde radique el inmueble, y en el caso de la compraventa el sujeto pasivo sería el vendedor), IVA o impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas (dependiendo de si la vivienda que va a comprar es de obra nueva o de segunda mano), impuesto de actos jurídicos documentados (en el momento de la firma ante notario de esta compraventa).

Por último, en relación a la donación de la vivienda a un descendiente, el impuesto por el que tributa es el impuesto de sucesiones y donaciones, el cual debe pagarlo el donatario, es decir, el que recibe dicha donación, de acuerdo a la regulación de la correspondiente comunidad autónoma.

*Garbiñe Martínez Zalaya y Antonio Morell de Meer, abogados de Lean Abogados.