¿Al declarar la venta de una vivienda puedo incluir los gastos de compraventa?

En diciembre de 2018 vendí una casa de mi propiedad. A la hora de declarar la venta a Hacienda, ¿puedo incluir, además de los gastos de adquisición y los de venta, los gastos derivados de la eliminación del usufructo que tenía mi madre fallecida tres años antes de la venta?

Toda persona que venta un inmueble está sujeta a tributación por el impuesto de la renta de las personas físicas (IRPF) y por el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) o también conocido como plusvalía municipal.

Con respecto al primero de ellos, hay que decir que como consecuencia de la venta de una vivienda se obtiene una ganancia patrimonial, lo cual constituye una renta sometida a gravamen que se debe declarar en el IRPF. No obstante, si tras la venta lo que se produce es una pérdida patrimonial, también existe la obligación de reflejarla en la declaración de la renta, con la diferencia de que en este caso no se habría de abonar cantidad alguna.

En cuanto a la plusvalía municipal, se trata de un impuesto de carácter local, cuya gestión corresponde al ayuntamiento de la localidad donde radique el inmueble objeto de la transmisión, el cual grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de naturaleza urbana durante la posesión de los mismos y que se liquida cuando los bienes son transmitidos.

Por otro lado, con respecto al usufructo, lo primero que debemos hacer es aclarar que se entiende por ello, tratándose de un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena. La persona usufructuaria tiene la posesión de esa cosa, pero no la propiedad, que sería del nudo propietario, pudiendo el primero utilizarla y disfrutar de ella, o bien obtener rentas, pero nunca enajenarla. La extinción del usufructo, denominada como consolidación del dominio, constituye un hecho por el que también se debe tributar.

En este supuesto entendemos que la extinción se ha producido como consecuencia del fallecimiento de la usufructuaria, por lo que la adquisición del mismo por parte del nudo propietario, en este caso usted, ha sido a través de herencia, debiendo por tanto tributar en el impuesto de sucesiones, cuya liquidación ha de presentarse dentro del plazo de seis meses desde el fallecimiento del causante, tal y como dispone el art- 67 del Reglamento del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

En conclusión, usted deberá tributar por el impuesto de la renta de las personas físicas, por la plusvalía municipal, así como por el impuesto de sucesiones como consecuencia de la consolidación de dominio del usufructo de su madre fallecida.

*Clara Gómez Mateos y Garbiñe Martínez Zalaya, abogadas de Lean Abogados.