¿Debo vender mi casa antes de comprar para aplicarme la reinversión de plusvalía?

Quiero cambiar la vivienda y tengo 66 años, ¿he de vender antes de comprar para aplicarme la reinversión de plusvalía?

La Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de Modificación Parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, regula en su artículo 33 las ganancias y pérdidas patrimoniales y, en concreto, en su apartado 4.b determina que estarán exentas del impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años. En virtud de ello, usted, al tener más de 65 años, estaría exento de tributación por la transmisión de su vivienda.

No obstante, el artículo 38 del citado cuerpo legal regula las ganancias excluidas de gravamen en supuestos de reinversión. Así, en su apartado 1, determina que “podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen”.

A estos efectos, se considera vivienda habitual del contribuyente aquella que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas, tal y como se desprende del artículo 41 bis del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

A su vez, esta reinversión deberá efectuarse de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no solo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.

En conclusión, usted, al tener 66 años, estaría exenta de tributar en el IRPF la ganancia patrimonial obtenida como consecuencia de la venta de su vivienda, pero, no obstante, para que una persona pueda disfrutar de la exención por reinversión de la vivienda habitual, tanto la vivienda que se transmita como la que se adquiera deben tener carácter de habitual y dicha reinversión puede efectuarse tanto antes de la venta como con posterioridad.

*Clara Gómez Mateos y Garbiñe Martínez Zalaya, abogadas de Lean Abogados.