Quiero donar una vivienda en vida a mis hijos y quedarme como usufructuario

Quiero donar una vivienda en vida a mis hijos y quedarme como usufructuario hasta mi fallecimiento. ¿Qué repercusiones fiscales tendrá para ellos cuando se la done y cuando fallezca? El piso está en la Comunidad de Madrid y yo resido en Ávila desde hace dos años.

Al donar la vivienda en vida y constituirse como usufructuaria, sus hijos adquieren la nuda propiedad que tributará por el impuesto de sucesiones y donaciones (ISD). Para determinar la cuota tributaria se aplica un porcentaje sobre el valor de lo transmitido.

Para saber cuánto es el valor de lo transmitido se aplica la siguiente regla: a 89 le restamos la edad del usufructuario, y el resultado lo aplicamos como porcentaje, es decir, si transmite una vivienda a sus hijos cuyo valor de mercado es de 400.000 EUR y tiene 50 años, le restamos 89 a 50, el resultado es de 39 (este valor nunca podrá ser inferior a 10 ni superior a 70).

De manera que el valor del usufructo es el 39% -156.000 euros- del valor de la vivienda -400.000 euros-, por tanto restando esa cantidad, el valor de la nuda propiedad es de 244.000 euros.

El ISD al ser un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas (CCAA), cada una de ellas puede fijar reducciones, bonificaciones e incluso variar los tipos impositivos. De ello resulta que ante una misma cantidad heredada haya que pagar más en una CCAA que en otras, dado que la ley que rige la sucesión es la del lugar del causante, entendiéndose a los efectos de liquidación del impuesto que dicha ley es donde el causante haya vivido más tiempo durante los últimos 5 años inmediatamente anteriores a su muerte.

Una vez que se produzca la sucesión, sus hijos consolidarán la propiedad al extinguirse el usufructo, la cuota tributaria será el porcentaje a aplicar al valor que se le dio a la nuda propiedad en el momento de constitución del usufructo -240.000 euros-.

*José Gil Esono, abogado de Lean Abogados.