Pacté una subida de renta con mi casero pero he sufrido un ERTE, ¿qué puedo hacer?

Tengo un contrato de alquiler de tres años que vence el 1 de junio de 2020. Pacté con mi casero hacer un nuevo contrato de acuerdo con el último real decreto de cinco años y subir la renta. Mi empresa ha hecho un ERTE y no voy a poder hacer frente a la subida. ¿Se podría prorrogar el contrato actual de tres años por seis meses o un año y pasado el plazo firmar el nuevo contrato con una nueva renta?, ¿o es mejor hacer un nuevo contrato ahora, aplazando la subida de la renta seis meses?, ¿se puede recoger esto en un contrato de arrendamiento con el marco legal vigente?

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, introduce modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que afectan a los contratos de alquiler firmados a partir del 6 de marzo de 2019. Entre otros cambios, los más significativos pueden ser la introducción de contratos de una mayor duración (con plazos de cinco y siete años en caso de persona jurídica) o la limitación de la subida de la renta al IPC anual.

La duración del contrato es, en principio, libre, pero si se firma por una duración inferior a cinco años, el arrendatario tendrá derecho a prorrogarlo año a año hasta cumplir los cinco; o los siete en caso de persona jurídica. Además, también se amplía el plazo de prórroga tácita de uno a tres años. Es decir, llegado el término de los cinco o siete años, si ninguna de las partes comunica en plazo a la otra su voluntad de extinguir, comenzará un nuevo periodo con derecho del inquilino a prorrogar año a año el contrato hasta que se cumplan tres años.

Destacar, además, que el plazo para comunicar la extinción del contrato también se amplía; el arrendador deberá comunicarlo con cuatro meses de antelación, y el inquilino, con dos. Igualmente, el decreto de medidas urgentes en materia de alquiler limita las subidas anuales de los precios al incremento del IPC para todos los contratos nuevos durante la duración del contrato firmado.

Conocidos los principales cambios a los que está sometida la norma, es importante destacar que dichas medidas solo serán de aplicación para los nuevos contratos que se suscriban a partir de la entrada en vigor del decreto.

Por tanto, los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva norma, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. No obstante, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en el nuevo decreto.

En el supuesto que nos ocupa, nos encontramos ante un contrato de alquiler (el actual) que se acogería a la norma anterior a la reforma; y que, como arrendador, le favorece más que la actual. La opción más interesante, por tanto, sería acogerse a la prórroga tácita, siendo en este caso de un año. Pasado dicho plazo, decidirían si firmar otro nuevo con una nueva renta.

Con dicha prórroga nos estamos refiriendo al mantenimiento del contrato ya existente por no haber notificado ninguna de las partes su voluntad de extinguir la relación con un mínimo de un mes antes de la fecha de finalización.

*Beatriz Setién, abogada de Lean Abogados.