En un alquiler con opción a compra, ¿qué impuestos hay que pagar?

Voy a alquilar mi piso con un contrato con derecho a compra. Van a pagar inicialmente una cantidad determinada y luego durante seis meses (que es lo que va a durar el contrato) cuotas mensuales. La idea es que a los seis meses puedan comprarlo. Yo me he comprado un piso, por lo que todo el dinero de la venta va destinado a la compra del otro. ¿Qué impuestos debo pagar por dicho contrato?

Los contratos de arrendamiento con opción a compra, compuestos por un contrato de arrendamiento y un posterior contrato de compraventa, no se encuentran regulados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Para entender cómo tributan este tipo de contratos, debemos analizar los hechos imponibles que forman parte de este negocio jurídico complejo (consulta DGT nº V1530-17 de 15/06/2017):

a) El arrendamiento. Se encuentra sujeto al impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), excepto los arrendamientos de viviendas (en los términos del art. 2 LAU), que están exentos de dicho impuesto. Si el arrendatario es persona jurídica, las rentas percibidas formarán parte de la base imponible del impuesto sobre sociedades. Si, por el contrario, se tratase de una persona física, tributarán en su IRPF, generalmente, como rendimientos del capital inmobiliario (art. 22.1 LIRPF). La fianza del arrendamiento no devenga renta, IVA, ni ITPAJD, salvo que hubiese incumplimiento y se ejecutase la fianza para indemnizar dicho incumplimiento.

b) La prima de la opción de compra. El precio de la opción de compra produce en el arrendador persona física una ganancia patrimonial en su IRPF (art. 33.1 LIRP) que se integra en la base imponible general (art. 45 LIRPF). Si el arrendador fuese una persona jurídica, se integra como ingreso en la base imponible de su impuesto de sociedades. Asimismo, la prima de opción de compra tributará por ITPAJD o IVA en función de que el arrendador sea o no empresario a efectos de IVA, respecto del inmueble a transmitir.

c) La ulterior compraventa. Si, finalmente, se ejercita la opción de compra, y el vendedor es persona física, la transmisión del inmueble ocasionará una nueva alteración patrimonial en su declaración de la renta (art. 33.1 de la LIRPF). Si el vendedor fuera persona jurídica, el beneficio o pérdida se integrará en la base imponible del impuesto sobre sociedades. La enajenación tributará por IVA (al tipo que corresponda en función del inmueble a transmitir) o ITP, en función de si el transmitente es empresario o profesional a efectos de IVA y en función de si la transmisión queda sujeta pero exenta de IVA.

*Rubén Crespo Cortés, abogado de Lean Abogados.