¿Qué beneficio tendría una tercera vivienda a nombre de mi hijo?

¿Qué beneficio tendría para una madre poner una tercera vivienda a nombre de su hijo?

En primer lugar, es importante que sea consciente de los riesgos asociados a esta transmisión de la propiedad. Usted perdería la titularidad del inmueble y sería posible que, en algún momento, su hijo decidiese disponer del bien sin su consentimiento.

Por ello, en caso de que su intención sea vivir en el inmueble en cuestión, podría reservarse el usufructo y transmitir a su hijo la nuda propiedad, es decir, aunque el propietario del piso sería su hijo, usted tendría el derecho de uso y disfrute del mismo durante toda su vida. Además, poner un piso a nombre de su hijo conlleva que este deberá pagar los impuestos y demás gastos asociados al inmueble.

Por último, se debe tener en cuenta si su hijo es mayor o menor de edad, pues si es menor, el tutor legal del mismo será el encargado de gestionar todo lo relativo al inmueble. No obstante, si finalmente decide seguir adelante con esta idea, la forma de transmitir la titularidad de la vivienda podría ser, a título gratuito, mediante donación o, a título oneroso, mediante compraventa.

Para poner el piso a nombre de un hijo, existen varias posibilidades:

- Donación. El coste fiscal que tiene una donación es bastante alto. Si su hijo recibiese el piso por herencia, probablemente no tendría que pagar impuestos, ya que en la mayoría de las comunidades autónomas el impuesto de sucesiones está bonificado o, en caso de tener que pagarlo, su importe sería muy inferior al impuesto en caso de donación.

Además, el donante deberá declararla en su IRPF como si estuviera vendiendo la propiedad. En caso de que su hijo esté casado en régimen de gananciales, no habría problema, pues formaría parte del patrimonio privativo del mismo. En definitiva, fiscalmente, no tiene ningún beneficio transmitir el inmueble en vida a su hijo.

- Compraventa. En este supuesto, debe tener en cuenta que su hijo tendrá que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales y usted el impuesto sobre la renta, además de otros impuestos y gastos asociados a la compraventa. Debe tener en cuenta que si su hijo está casado en régimen de gananciales, su cónyuge pasará también a ser propietario del inmueble.

Además, es muy importante acreditar que se ha realizado la compraventa realmente y no de forma ficticia o simulada, ya que, de no ser así, la administración tributaria entiende que puede ser una donación y eso conllevaría el deber de pagar el impuesto correspondiente.

Por último, cabe mencionar que la donación es revocable por incumplimiento de cargas (art. 647 CC), ingratitud (art. 648 CC) o superveniencia de hijos (art. 644 y ss. CC). Por el contrario, no cabe revocación alguna en la compraventa, sino que solo se pueden pactar condiciones resolutorias, no siendo válidas aquellas que dependan de la voluntad de una de las partes (art. 1115 y 1256 del CC) o que dicha condición resolutoria incremente los costes de la venta.

*Rubén Crespo Cortés, abogado de Lean Abogados.