¿Se puede pasar la hipoteca de una vivienda a un piso heredado?

Tengo una vivienda hipotecada y por otro lado tengo que formalizar la herencia del 50% de otra vivienda. Me gustaría quedarme el otro 50% de esa vivienda y permutar esta parte por mi vivienda. ¿Sería posible pasar esa hipoteca de mi vivienda a la nueva vivienda heredada?

Para dar respuesta a su consulta, acudimos al decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria (LH), el cual, en su artículo 104, establece que la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.

La hipoteca es un derecho real de realización de valor con función de garantía, que recae sobre bienes inmuebles, ajenos, enajenables, de un titular distinto a la persona a cuyo favor se constituye y que permanecen en posesión de su propietario, de carácter accesorio e indivisible.

Como nos indica la LH, los bienes sobre los que recae, cualquiera que sea su poseedor, se sujetan directa e inmediatamente al cumplimiento de la obligación garantizada. Por tanto, si bien el sujeto titular de la obligación puede modificarse (otro individuo puede subrogarse en su lugar, de modo que recaiga sobre este la obligación de pago), el bien, dado que es el que está sujeto de manera directa e inmediata, no suele variar.

De todas formas, nos hallamos en el ámbito del derecho civil y ante un contrato privado, donde, como sabemos, rige la autonomía de la voluntad de las partes, por lo que siempre puede planteárselo al banco y este puede decidir aceptar.

El instrumento por el que se realizan modificaciones en un préstamo hipotecario tras su contratación es la novación, a través de la cual es común modificar el importe del préstamo, el plazo, etc. Por otro lado, cabría la venta del primer inmueble, la posterior cancelación de la hipoteca con el dinero adquirido y, finalmente, la constitución de una nueva en la vivienda heredada.

*Rubén Crespo Cortés y Nerea Isasti Otero, abogados de Lean Abogados.