Tengo un inquilino con contrato de 1961, ¿puedo hacer que pague comunidad o IBI?

Tengo un inquilino con contrato desde el año 1961, con la ley Boyer. Se le actualizó el alquiler (ahora están pagando 200 euros) y quisiera saber si puedo hacer que corra con los gastos de comunidad, IBI...

En este caso, al ser el contrato del año 1961, nos encontramos antes un contrato de arrendamiento de renta antigua. Son considerados como contratos de renta antigua todos aquellos que fueron firmados antes del 9 de mayo de 1985.

En lo que a su regulación se refiere, antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, los contratos de alquiler firmados antes del 9 de mayo de 1985 se regían por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En los contratos de renta antigua puedes repercutir prácticamente todos los gastos relacionados con el inmueble. En virtud del artículo 102, los aumentos del coste de los servicios y suministros podían ser exigidos por el arrendador a los inquilinos comprendidos en el artículo 95 con los límites establecidos en los artículos 96.6, 99.2 y 100.4. Dichos artículos fueron derogados por las Disposiciones Transitorias 2ª y 3ª de la LAU de 1994 y, 5 desde el 1 de enero de 1995, la repercusión de los gastos de servicios y suministros de los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 en vigor a 1 de enero de 1995 se rigen por al apartado 10.5 de la Disposición Transitoria 2ª, que se refiere a las viviendas.

Por servicios y suministros repercutibles hay que entender los que benefician al arrendatario directamente como son los gastos de portería o conserjería, de mantenimiento y consumo eléctrico del ascensor, de limpieza, de mantenimiento e instalación de extintores, la tasa de basuras, la calefacción y cualquier suministro de coste individualizable por aparatos contadores como el agua, la electricidad y el gas.

Ahora bien, la jurisprudencia de las audiencias provinciales excluye al arrendatario del pago de algunos gastos de la comunidad de propietarios, como las pólizas de seguro y la administración de fincas (Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 26 de diciembre de 2005). En este sentido, en lo referente a los gastos de comunidad, es más difícil dar una respuesta clara pues habría que ver cómo se han regulado expresamente en su contrato de alquiler en particular.

No obstante, con carácter general podemos decir que, si entre las cláusulas existe alguna que regule los gastos de comunidad, habrá que atenerse a lo dispuesto literalmente en dicha cláusula, no pudiéndose añadir más gastos.

Solo en el caso de que no se hubiera previsto nada en el contrato podrían empezar a repercutirse al amparo de la nueva ley y en las condiciones que impone. Pero al estar ya regulado en el contrato, no se aplica la Ley sino lo expresamente pactado en el contrato.

Por otro lado, cuando se celebra un contrato de arrendamiento de vivienda o de uso distinto del de vivienda, las partes pueden pactar que el pago del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) pueda serle repercutido al inquilino para que todos los años sea finalmente quien lo abone, esta libertad de pactos está recogida en el artículo 1255 Código Civil. El IBI está regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y se trata de un tributo que cobran los Ayuntamientos a los propietarios de viviendas o locales de negocio.

Dependiendo de la fecha de celebración del contrato y por tanto del texto de la Ley de Arrendamientos que le es aplicable, podremos comprobar si el pago del IBI por el arrendatario es obligatorio por ley o no.

Atendiendo al presente caso, en los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985, denominados como contratos de renta antigua, es obligatorio que el inquilino, es decir el arrendatario, abone el 6 IBI del inmueble arrendado, salvo que se haya establecido en el contrato que el dueño es quién pagará dicho IBI. De hecho, el Tribunal Supremo ya dictaminó que no abonar el IBI por parte de un inquilino de renta antigua puede ser motivo de rescisión de contrato.

*Sara Espada Vares y Sofía Sánchez Fernández, abogadas de Lean Abogados.