¿Se puede transformar una zona común en una de uso privativo?

¿Con qué porcentaje de los votos de los propietarios de una comunidad se puede aprobar transformar una zona común en zona de uso privativo?

En el régimen de propiedad horizontal, debemos diferenciar los distintos elementos que forman el edificio para conocer cómo podemos disponer de los mismos.

Los tres tipos de elementos que vamos a encontrar son: comunes, privativos y comunes de uso privativo.

Los elementos comunes son aquellos cuya propiedad corresponde a la comunidad de propietarios y que sirven para hacer el edificio apto para su uso y disfrute. El artículo 396 del Código Civil recoge los elementos que, generalmente, tienen carácter común, entre los que se incluyen: “suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas…”.

En cualquier caso, los elementos comunes vendrán especificados en la escritura de constitución de la propiedad horizontal.

Por otro lado, encontramos los elementos privativos que son aquellos que no se incluyen en la lista anterior y que, básicamente, constituyen un espacio de propiedad exclusiva del vecino propietario.

Los elementos privativos vienen definidos en el artículo 3.a) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Finalmente, encontramos los elementos comunes de uso privativo. En este caso, el elemento es propiedad de la comunidad de propietarios, sin embargo, uno o varios vecinos ostentan un derecho de uso y disfrute sobre la vivienda.

Estos elementos, al tener este régimen compartido, cuentan con algunas peculiaridades, como pueden ser las reparaciones. Según el artículo 10 de la LPH, las reparaciones de los desperfectos de este tipo de elementos corresponden a la comunidad de propietarios, siempre y cuando no vengan derivado por un uso inadecuado del vecino que tiene atribuido el uso, en cuyo caso le correspondería a este.

Como decíamos, la calificación de los elementos viene determinada en la escritura de constitución de la propiedad horizontal, sin embargo, nada obsta para modificar el régimen de un elemento común a privativo.

Respecto a su consulta, y en virtud del artículo 17.6 de la LPH, este tipo de acuerdos, que requieren la modificación del título de constitución de la propiedad horizontal, deben ser aprobados por unanimidad de los propietarios que, a su vez, representen la totalidad de las cuotas.

*Sofía Sánchez Fernández y Sonsoles Martínez González, abogadas de Lean Abogados.