El dueño de un piso, ¿puede cancelar un usufructo sin autorización del usufructuario?

¿Puede solicitar el propietario de una vivienda la cancelación del usufructo sin consentimiento del usufructuario?

Cuando compramos o heredamos una vivienda, lo más común es adquirir el pleno dominio, es decir, la nuda propiedad y el usufructo, sin embargo, esto no siempre es así.

Por ello, vamos a ver en qué consiste cada uno de estos derechos y su relación entre ellos. La nuda propiedad es un derecho real mediante el cual su titular es propietario de un bien con la única limitación de que no puede usarlo ni disfrutarlo, pues ese derecho lo ostenta un tercero.

Ese derecho de uso y disfrute sobre el bien se denomina usufructo y se regula en los artículos 467 y siguientes del Código Civil.

Un supuesto muy habitual en el cual se separa la nuda propiedad y usufructo del bien es cuando se hereda (normalmente inmuebles) y el cónyuge del fallecido conserva el derecho de usufructo sobre él.

En estos casos, los herederos serán nudos propietarios del bien, mientras que el cónyuge supérstite tendrá derecho a disfrutar de esos bienes hasta su fallecimiento. Respecto a la extinción del derecho de usufructo, el artículo 513 del Código Civil recoge una serie de supuestos tasados, a saber: “El usufructo se extingue: 1.º Por muerte del usufructuario. 2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo. 3.º Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona. 4.º Por la renuncia del usufructuario. 5.º Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo. 6.º Por la resolución del derecho del constituyente. 7.º Por prescripción”.

En este sentido, el nudo propietario no podrá cancelar ni extinguir el derecho de uso y disfrute del que goza el usufructuario y, mucho menos, hacerlo sin su permiso.

Así, el nudo propietario podrá adquirir, ya sea mediante compra o donación, el derecho de usufructo para así consolidar la propiedad y extinguir el derecho, pero, en todo caso, esto deberá hacerse de común acuerdo con el usufructuario.

Respecto a la cancelación registral del derecho de usufructo, como decimos, siempre y cuando este se haya extinguido, el procedimiento es sencillo, ya que, únicamente habrá que remitir una instancia al Registro de la Propiedad competente en la que se explique la causa por la que queda extinguido el derecho de usufructo (certificado de defunción en caso de fallecimiento del usufructuario; contrato de venta…).

*Sonsoles Martínez González y Sofía Sánchez Fernández, abogadas de Lean Abogados.