¿Puedo darles a mis hijos un piso en alquiler y quedarme el usufructo?

Tengo una vivienda en alquiler. Siendo propietarios mi mujer y yo, ¿puedo darles la vivienda a mis hijos y tener nosotros el usufructo?

Sobre un bien pueden recaer distintos derechos reales que interactúan entre sí, suponiendo, en determinadas ocasiones, una limitación unos a otros.

Dos de estos llamados derechos reales, y los que en este caso interesan, son: la nuda propiedad y el usufructo. El usufructo se encuentra regulado en los artículos 467 y siguientes del Código Civil y consiste en el derecho que se le confiere a su titular para usar y disfrutar la cosa, en este caso la vivienda, así como el derecho a percibir los frutos.

Cuando hablamos de 'frutos' en el caso de un inmueble podemos entender las rentas que el alquiler de este genere. Por otro lado, encontramos al nudo propietario, entendiéndose por este la figura opuesta al usufructuario.

El nudo propietario es titular de la vivienda, pero no puede hacer uso de la misma, ya que este derecho pertenece al usufructuario. En su caso, entendemos que lo que quieren es trasmitir la nuda propiedad de la vivienda a sus hijos y ustedes conservar el usufructo.

Tal y como hemos explicado, esta transmisión es perfectamente válida, pero la pregunta es, ¿qué negocio jurídico debo celebrar para formalizar la transmisión de la nuda propiedad?

Al igual que cualquier transmisión, esta puede ser onerosa o gratuita. En este caso, entendemos que, al ser sus hijos, quizá les interese más realizar una donación, es decir, una transmisión que no conlleva pago de precio ni ningún tipo de contraprestación.

La donación debe formalizarse ante notario y conlleva el pago de algunos impuestos: impuesto de sucesiones y donaciones (a pagar por los donatarios), plusvalía municipal (a cargo del donante) y las implicaciones en la declaración del IRPF.

Respecto al pago de impuestos, deben revisar la respectiva normativa autonómica y municipal, ya que se suelen contemplar importantes beneficios fiscales que quizá puedan aplicar.

Finalmente, a modo de recordatorio, si su intención es que sus hijos, como copropietarios, perciban las rentas obtenidas como consecuencia del arrendamiento de la vivienda, este derecho, como decíamos, corresponde al usufructuario.

En este caso, cuando formalicen la donación de la nuda propiedad, podrían especificar que renuncian al derecho de percepción de los frutos civiles que genere la finca en favor de los nudos propietarios.

*Sofía Sánchez Fernández y Sonsoles Martínez González, abogadas de Lean Abogados.