Un chalé pendiente de embargo ¿puede salir a subasta si está alquilado?

Un chalé pendiente de embargo por parte del banco, ante la falta de pago por parte del dueño, ¿puede ser embargado o salir a subasta si está alquilado por un plazo de tres años?

Ante una situación como la descrita, en la que se presupone que el inmueble está gravado por una hipoteca y el deudor viene incumpliendo su obligación de pago, el banco tiene a su alcance iniciar la ejecución hipotecaria —artículos 681 y siguientes de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC)—.

Si no se alcanza una solución extrajudicial, el banco queda facultado para presentar una demanda ejecutiva. Se despachará la ejecución del título de préstamo con garantía hipotecaria a favor del banco, requiriendo al ejecutado para que abone la cantidad reclamada en concepto de principal.

El acreedor tiene trámite entonces para poder oponerse a la ejecución. Una vez resuelta la oposición, siempre que el juzgado no estime el sobreseimiento y archivo del proceso, se señalará día y hora para la celebración de la subasta judicial del inmueble.

En este momento se publicará en la Sede Judicial Electrónica del Ministerio de Justicia la identificación y condiciones del chalé que se subasta.

Entre la información relevante, se considera si el inmueble está arrendado a un tercero y sus condiciones. Finalmente, si no se rehabilita el préstamo mediante la consignación de la deuda reclamada, intereses y gastos, se procede a la subasta, en la que pueden concurrir o no postores.

Pero la pregunta es, ¿procede automáticamente la extinción del arrendamiento de vivienda por ejecución hipotecaria cuando se adjudica la finca en subasta a un tercero, o seguirá en vigor el arrendamiento hasta que finalice el plazo de duración pactado en el contrato?

La respuesta dependerá de la fecha en que se celebró el contrato de arrendamiento. El artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que regula esta cuestión ha sufrido dos importantes reformas, una en junio de 2013 y otra en marzo de 2019.

Por ello, hay que diferenciar:

1.- Contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019. El texto del artículo 13.1 de la LAU que estaba en vigor establecía que, si la vivienda sale a subasta por una ejecución hipotecaria adjudicándosela el banco o una tercera persona, el contrato de arrendamiento se extingue. La única posibilidad que permite la LAU para que el contrato permanezca en vigor durante el plazo pactado que falte es que dicho contrato se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca, lo que no ocurre nunca o casi nunca (art. 7.2 LAU).

2.- Contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019. Tras la reforma, el texto de art. 13.1 de la LAU indica que, si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1. Si se pactó un plazo superior y se resuelve por alguna de las anteriores, el contrato quedará extinguido con la única excepción del art. 7.2 de la LAU.

Por tanto, el inmueble estará gravado con la hipoteca en el registro y en caso de impago salir a subasta. Subastado y adjudicado el inmueble, la extinción del contrato dependerá de la fecha de celebración del contrato y si está o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

*Sofía Sánchez Fernández y Sonsoles Martínez González, abogadas de Lean Abogados.