Un préstamo familiar para cancelar la hipoteca, ¿puede estar sujeto a deducción?

Mi hijo compró su vivienda habitual en 2012 y lleva 9 años deduciéndose el 15% de las cuotas. Ahora, con la previsible subida de tipos de interés, está pensando en firmar un préstamo familiar a interés cero -liquidando el impuesto de transmisiones) y cancelar la hipoteca. Este préstamo familiar -por mismo importe que la cancelación hipotecaria, ¿sería deducible al 15%? La compra se realizó en 2012 por 120.000 euros más IVA y el importe actual de la hipoteca es de 63.000 euros.

En este caso, el préstamo entre familiares suscrito supondría la amortización y cancelación de la hipoteca. No obstante, para saber si podemos aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual vamos a realizar una explicación acerca de en qué consiste y en qué casos procede aplicarse.

La deducción por vivienda habitual fue suprimida en 2013, sin embargo, la Disposición Transitoria 18ª de la Ley de IRPF establece que, aquellos contribuyentes que adquirieron su vivienda habitual en fecha anterior al día 1 de enero de 2013, podrán seguir aplicando dicha deducción.

En el caso expuesto, procede seguir aplicando la deducción mencionada, para lo que habrá que atenerse a lo dispuesto en el artículo 68.1º de la Ley de IRPF, en su redacción de diciembre de 2012, la cual establece que el contribuyente podrá (dependiendo de la comunidad autónoma) de las cantidades satisfechas en concepto de adquisición de vivienda.

Asimismo, se establece un límite máximo de 9.040 euros anuales y, especifica que constituirán la base de la deducción: “las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.

Entrando ya en el fondo de la cuestión, casos similares al que aquí nos ocupa han sido objeto de consulta a la Dirección General de Tributos, la cual ha resuelto en sus Consultas Vinculantes V1204-21 y V1206-21, de 30 de abril, concluyendo que “La novación, subrogación o la sustitución de un préstamo o crédito por otro, incluso su ampliación, cualquiera que fuera la forma acordada -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese-, no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente ni se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el préstamo resultante se dedique efectivamente a la amortización del anterior”.

Es decir, la obtención de un préstamo personal empleado para la amortización anticipada del préstamo hipotecario constituye una forma de pago del préstamo y, por tanto, de la adquisición de la vivienda.

Por todo ello, procede la aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades satisfechas para amortizar y cancelar el préstamo hipotecario, teniendo en cuenta el límite máximo anual de 9.040 euros.

*Sonsoles Martínez González y Sofía Sánchez Fernández, abogadas de Lean Abogados.