¿Cómo se calcula el IRPF en la venta de la casa de la playa que aún tiene hipoteca?

Estoy a punto de vender una segunda vivienda por la que todavía estoy pagando una hipoteca. Para calcular la cantidad sujeta al pago del IRPF, ¿afecta en algo la cantidad que tengo pendiente en concepto de hipoteca?

Cuando vendemos una vivienda, debemos incluir este hecho en nuestra declaración de la renta. Para ello, en primer lugar, tenemos que tener en cuenta cómo funciona el impuesto y el cálculo del mismo.

El impuesto sobre la renta de las personas físicas, más conocido como IRPF, es un tributo parcialmente cedido a las comunidades autónomas, esto quiere decir, que existe una normativa a nivel estatal reguladora del impuesto que todas las comunidades autónomas deben respetar, pero que, sin embargo, tienen la posibilidad de incluir deducciones o fijar tipos de gravamen, entre otras facultades.

Como decimos, el IRPF cuenta con una legislación a nivel nacional reguladora del impuesto, que es la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, así como su reglamento de desarrollo y las normativas autonómicas que complementan esta ley en los términos anteriormente expresados.

Según la Ley de IRPF, el impuesto se divide en 4 grandes grupos: rendimientos del trabajo, rendimientos del capital (mobiliario e inmobiliario), rendimientos de actividades económicas y ganancias y pérdidas patrimoniales.

Dependiendo del origen o destino de nuestros ingresos habrá que incluirlos en un epígrafe u otro. Asimismo, contamos con dos bases imponibles: la base imponible general, integrada rendimientos de capital, rendimientos de actividades económicas, rendimientos de capital inmobiliario y las ganancias y pérdidas patrimoniales que no provengan de la transmisión de elementos patrimoniales.

Por otro lado, la base imponible del ahorro está compuesta por los rendimientos de capital mobiliario y las ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales.

La principal diferencia entre ambas bases imponibles es la aplicación de distintos tipos impositivos. En su caso, la venta de una vivienda hay que incluirla en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales.

Para ello, deberemos indicar el valor de adquisición, es decir, el precio de compra o valoración si se trata de una herencia o donación, al que habrá que descontar los costes de las mejoras e inversiones efectuadas, y los gastos y tributos abonados, excluyendo los intereses.

Asimismo, también habrá que incluir el valor de transmisión, igualmente, deduciendo los gastos y tributos que haya usted haya abonado. En conclusión, el importe de la hipoteca pendiente no tiene incidencia en la venta de la vivienda a efectos de IRPF.

*Sofía Sánchez Fernández y Sonsoles Martínez González, abogadas de Lean Abogados.