Mis padres, jubilados, venden una casa para comprar otra, ¿pagan impuestos?

Mis padres, de 74 y 78 años, venden una vivienda no habitual en Madrid y con el dinero tienen pensado comprar un piso en Toledo que sí sería su vivienda habitual. ¿Qué impuestos tienen que pagar?

De forma general, cuando se vende una vivienda se devengan una serie de impuestos (art. 6.2 letra d) de la Ley del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas. En concreto, el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) por la ganancia obtenida, la plusvalía municipal por el aumento en el valor del terreno desde su adquisición hasta su transmisión.

Dependiendo de la situación, edad y cantidad obtenida, hay que aplicar un tipo de retención del IRPF. Además, hay que tener en cuenta el impuesto de bienes inmuebles (IBI), que deberá pagar el propietario de la vivienda a 1 de enero del año en curso y que se podría repartir con el comprador en función del momento de la venta.

Para calcular la ganancia patrimonial, hay que hacer restar al valor de transmisión (o ganancia neta que se obtenga por la venta del inmueble, incluyendo el precio, los gastos asociados a la operación, los impuestos devengados y posible comisión inmobiliaria) el valor de adquisición (inversión total realizada en la vivienda desde la compra a la venta, como son el precio de compra, reforma y arreglos, gastos e impuestos derivados de la compra o la hipoteca).

Como norma general, es obligatorio pagar el IRPF en la venta de vivienda, pero hay casos en que no es necesario aplicar ninguna retención por este impuesto. Incluso habiendo obtenido ganancias con la venta, se contemplan una serie de supuestos donde el vendedor no tiene que pagar IRPF, a saber, la reinversión en vivienda habitual, ser mayor de 65 o entregar la vivienda en dación de pago.

Sin embargo, en el supuesto planteado, sus padres no podrían aplicar las mencionadas exenciones porque lo que pretenden vender no es una vivienda habitual. Para la Agencia Tributaria, la vivienda habitual es aquella en la que se ha residido de forma continuada durante al menos tres años.

Otra situación donde no hay que abonar IRPF es cuando no se haya obtenido un beneficio con la venta del inmueble. Teniendo en cuenta la edad de sus padres y el carácter de no habitual de la vivienda que se transmitiría, podrían acogerse a la exención de IRPF si la ganancia que obtengan se reinvierte en una renta vitalicia, con un máximo de 240.000 euros y antes de los seis meses.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.