Vivo de alquiler y el casero lo necesita por temas familiares, ¿debo abandonarlo?

Vivo de alquiler. El propietario me dice que tengo que dejar el piso libre en septiembre, que lo necesita por motivos familiares, pero el contrato finaliza en mayo de 2024. ¿Debo abandonarlo?

Uno de los datos importantes que no se especifican en la consulta es la fecha del contrato y la duración pactada en el mismo, ya que es vital para determinar la exigibilidad o no por parte del propietario para que no se prorrogue el contrato por causas de necesidad familiar.

El art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la duración del contrato, sus prórrogas y las excepciones en caso de que el propietario necesite la vivienda. Este artículo 9, ha sufrido dos modificaciones muy importantes:

1. Mediante la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, con entrada en vigor el 05/06/2013.

2. Mediante el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entró en vigor el 06/03/2019, vigente en la actualidad.

Por lo tanto, la situación es diferente si el contrato se ha firmado del 05/06/2013 al 06/03/2013 o con posterioridad a esta última fecha… Por ello, es conveniente hacer dos distinciones:

1. Contrato firmado entre 05/06/201 y el 06/03/2019:

El art. 9. de la LAU establece que el periodo contractual será el libremente pactado por las partes y, si este fuera inferior a tres años, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Así mismo, el punto 3 de este artículo, establece que NO procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración de este, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de usar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad, o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Por lo tanto, y en relación con la consulta planteada, el contrato se encontraría en periodo de prórroga voluntaria, pues, suponiendo que se firmase en mayo del 2018 por un periodo de un año, ya habrían pasado los tres años de prórroga obligatoria, más uno adicional, si las partes no se notifican entre sí, su voluntad de resolver el contrato, según el art.10 del LAU.

A partir de mayo/2022 estaríamos en prórrogas voluntarias y sujetos al cumplimiento del periodo prorrogado. Por lo tanto, en mayo/2023, el contrato entra en prórroga voluntaria pactada por las partes hasta mayo/2024, NO pudiendo el propietario exigir al inquilino que desaloje la vivienda en septiembre/2023, ya que no estamos ante el supuesto del art. 9.3 de la LAU, que es para excepcionar las prórrogas obligatorias, aquí habrá que estar a lo pactado entre las partes, amparando al inquilino la última prórroga voluntaria que vence en mayo/2024. Idéntica conclusión a la indicada en el párrafo anterior se llega si las partes no han pactado la prórroga y no se han comunicado nada.

Entraríamos en la figura de la “tacita reconducción” establecida en el art. 1566 del Código Civil, que establece que, si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando 15 días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.

2. Contrato firmado con posterioridad al 06/03/2019:

A partir de esta modificación, el art. 9. 1 de la LAU establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si este fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Así mismo, el punto 3 de este artículo establece que, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad, o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

En este supuesto, solo procederá el abandono del inquilino de la vivienda si el propietario le ha comunicado de forma fehaciente, con dos meses antes del vencimiento de la prórroga (mayo/2023), la necesidad de recuperar la vivienda antes del mes de septiembre de 2024 y siempre que en el contrato se hubiese hecho constar, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años.

Si no está contemplado expresamente en el contrato la necesidad del propietario de ocupar la vivienda en el plazo antes indicado, este NO podrá exigir la no prórroga del contrato.

Con independencia de la fecha de la firma del contrato, solo en el supuesto caso de que el contrato tuviera una duración fija determinada de hasta mayo de 2024, el propietario no tendría derecho a exigir el abandono de la vivienda del inquilino, ya que el supuesto del art. 9.3 se aplica como excepción a la prórroga obligatoria del contrato y, en este caso, el periodo es fijo, no sujeto a prórroga.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados