Mayores de 65 años, si vendemos una casa, ¿qué gastos se pueden aplicar en el IRPF?

Somos mayores de 65 años, tenemos intención de vender una vivienda en un pueblo de Barcelona. No es la vivienda habitual. Querríamos saber qué gastos se pueden aplicar en la declaración del IRPF para reducir las ganancias respecto a la compra de la vivienda hace 23 años, por ejemplo: mantenimiento de la casa, construcción de la zona ajardinada, aire acondicionado, etc.

La venta de una vivienda estará gravada por el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) por la ganancia patrimonial. El IRPF está regulado en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los impuestos sobre sociedades, sobre la renta de no residentes y sobre el patrimonio.

Para valorar si se produce una ganancia o una pérdida patrimonial, deberemos tener claro el valor de adquisición (incluyendo los gastos derivados de la adquisición y aplicando los coeficientes de la Agencia Tributaria, atendiendo al año de adquisición de la vivienda) y el valor de transmisión (deduciendo del mismo los gastos ocasionados por la venta).

Existen una serie de excepciones o ganancias excluidas de gravamen por las que no tendrán que tributar en el IRPF. Realizando una aproximación general a la cuestión planteada, a título informativo, procede indicar que la venta de vivienda habitual por parte de personas mayores de 65 años (ambos) está exenta de tributación en el IRPF.

En los casos en los que el inmueble a vender no es vivienda habitual, si los vendedores superan ambos la edad de 65 años y destinaran el dinero de la venta para contratar una renta vitalicia, estarían incluidos en una de las excepciones de la Ley del IRPF, estarían, pues, exentos.

En el momento en el que se produzca la compraventa, serán deducibles los gastos de notaría, gestoría, registro o las comisiones de intermediarios/agentes inmobiliarios o incluso abogados que hayan asesorado en la operación, entre otros, o las obras que se hayan llevado a cabo para rehabilitar la vivienda, por ejemplo, en cuanto a eficiencia energética se refiere.

El mantenimiento normal de la vivienda, que puede incluir el aire acondicionado o la construcción de una zona ajardinada, no son gastos deducibles.

*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.