Tasaron mal mi casa para darme la hipoteca, tiene menos m2 que en el Catastro

Si en mi escritura de hipoteca se indica que la vivienda que compré tiene una superficie construida de 153 metros cuadrados, y tanto el Catastro como una medición reciente confirman que la superficie real es de 120 metros cuadrados, ¿es posible que el banco y su tasación, realizada hace 3 años, hayan incurrido en una irregularidad? Además, la descripción de la vivienda en la escritura no coincide con la realidad. Por ejemplo, dos meses antes de entrar a vivir en la casa, descubrí que tiene un zulo, una parte no construida con una altura de 7 metros. En la parte del garaje hay una compuerta en el suelo que da acceso al zulo, donde se encuentran el termo, una fosa séptica con un motor y un aljibe con otro motor.

En atención a la información de que disponemos, debería realizarse una revisión del informe de tasación y el préstamo hipotecario, para dilucidar si se valoró el inmueble como si fueran 153 metros cuadrados o 120, en relación con el precio de mercado.

Es decir, si el capital del préstamo, basado en el informe de tasación, corresponde al valor de mercado en aquella época a una superficie de 120 metros cuadrados y el dato de 153 se debe a una errata.

Asimismo, deberán determinarse los metros cuadrados del “zulo”, que puede corresponder a superficie construida que el tasador hubiera tenido en cuenta. Si procediera rectificación, conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria, la misma ha de subsanarse en el Registro de la Propiedad y, al superar el 10% la diferencia de metros cuadrados, se debe llevar a cabo mediante el otorgamiento de una escritura de rectificación de descripción de finca, para lo cual es necesario aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica y un certificado emitido por un arquitecto técnico que acredite que la vivienda no ha sido reformada desde su construcción.

Sin perjuicio de lo anterior, a título ilustrativo, si la vivienda formara parte de una comunidad de propietarios, debería contarse con la aprobación unánime de la misma para llevar a cabo la rectificación.

Una vez tramitada la subsanación en el registro de la propiedad, se informará a quienes tengan derechos reales sobre el inmueble, en este caso, el banco prestatario por haber concedido la hipoteca en cuestión, contando la entidad con un plazo de un mes para realizar alegaciones.

Si hubiera conformidad con los metros cuadrados reales de la vivienda, el banco deberá rectificar la escritura de préstamo.

*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.