Soy usufructuario de un piso alquilado, ¿pudo rescindir el contrato?

Soy usufructuario de un piso alquilado, ¿pudo rescindir el contrato?

El derecho de propiedad, según su regulación en el artículo 348 del Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil, se establece como aquel derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

Por lo tanto, el pleno dominio sobre un inmueble está compuesto tanto del derecho de usufructo -uso y disfrute- y del derecho a disponer -nuda propiedad-. Ambos derechos pueden recaer sobre la misma persona o, por varios motivos, recaer en diferentes sujetos.

En lo que aquí interesa, el derecho de usufructo se constituye por ley, por la voluntad de los particulares, manifestada en actos inter vivos o en última voluntad, y por prescripción. Es decir, el titular del pleno dominio puede quedarse para sí la nuda propietaria y disponer del usufructo en favor de un tercero, se puede establecer legalmente para varios supuestos o proceder de una disposición testamentaria.

Entre los derechos del usufructuario se encuentra la posibilidad de firmar un contrato de arrendamiento sobre la vivienda. Será el usufructo el encargado de garantizar que dicha vivienda se mantenga en condiciones adecuadas para ser habitada y resto de obligaciones establecidas para el arrendador. Es decir, el usufructuario puede alquilar el inmueble a un tercero y cobrar a renta oportuna.

Analizada la posibilidad de concertar el arrendamiento de la vivienda, debemos analizar cuál será su duración. En primer lugar, será el propio título constitutivo el que determine los derechos y obligaciones del usufructuario, y en su defecto o deficiencia, se observarán las disposiciones del Código Civil (arts 471 y siguientes). El artículo 480 del Código Civil establece que el arredramiento realizado por el usufructuario se resolverá cuando finalice el usufructo.

Por ejemplo, no tendría sentido firmar un arrendamiento por plazo de quince años cuando el usufructo tiene una duración de diez. Por su parte, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU”) regula en su artículo 13.2 qué ocurre cuando fallece el usufructuario.

De manera general, al fallecer el usufructuario, el contrato de alquiler se extingue, pudiendo el nudo propietario pedir al inquilino que abandone la vivienda. Ahora bien, si el nudo propietario no actúa -mediante notificación fehaciente- dentro de los 15 días posteriores al fallecimiento, el contrato se entiende prorrogado.

También se puede firmar en el contrato o convenio posterior que titular de la nuda propiedad consiente en quedar vinculado por el arrendamiento durante toda la duración pactada. En el resto de ocasiones, el usufructuario podrá rescindir el contrato de arrendamiento de conformidad con las reglas establecidas para el propietario en la LAU.

Por último, es interesante advertir que, en los contratos más antiguos, sometidos al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, el contrato firmado por el usufructuaría continuaría vigente tras la extinción del usufructo.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.