Quiero comprar un piso con inquilinos de renta antigua, ¿puedo echarlos?

Mi hija, de 22 años, está interesada en comprar un piso que está alquilado con un contrato de renta antigua. Actualmente, el piso es de mi tía (su tía abuela). No existe contrato, pero realizan cada mes el pago de una forma regular. Los inquilinos han hecho una oferta de compra a un precio muy por debajo del mercado. Mi hija va a mejorar esa oferta, para poder comprarlo. Las personas que viven en el piso son mayores y tienen un hijo con discapacidad. En un plazo de 2 o 3 años, ella querría ir a vivir al piso ¿Podrá desalojar a los actuales inquilinos para poder ir a vivir ella?

En primer lugar, cabe mencionar que la compraventa de una vivienda arrendada es totalmente legal en nuestro país, pues esta operación se encuentra prevista en la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Así pues, es el artículo 14 de esta ley el que recoge las obligaciones del nuevo propietario tras la compra de una vivienda sujeta a un contrato de arrendamiento, como es el de renta antigua: “El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (…)”.

Como podemos apreciar, su caso se trata de un arrendamiento superior a cinco años, como es el supuesto del piso de renta antigua, por lo que usted en principio deberá respetar dicho contrato hasta su extinción, que normalmente suele darse en el momento del fallecimiento del inquilino en estos casos.

De todas formas, el inquilino contará con este derecho siempre y cuando el arrendamiento estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, cumpliendo con los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, el RD 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (que aunque se trate de una ley derogada, al ser el piso objeto de un contrato de renta antigua dicho contrato va seguir rigiéndose por esta ley), prevé en su artículo 62 una serie de excepciones o, más bien, razones para denegar la prórroga forzosa, disponiendo en el primer apartado lo siguiente: “No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos: 1.º Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales”.

Por lo tanto, partiendo de este precepto, hemos de interpretar que usted tiene derecho comprar el piso y reclamarlo para su hija. No obstante, hemos de advertirle antes que el inquilino tendrá un derecho de adquisición preferente sobre el piso una vez usted compre el piso, pudiendo ejercer su derecho de tanteo o de retracto, siguiendo lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.