Una sociedad alquila un piso a un socio, ¿es necesario hacer un contrato de alquiler?

En una empresa patrimonial, con varios inmuebles, en uno de ellos se está viviendo como vivienda habitual para los socios, que están jubilados. Hasta ahora no tienen contrato de alquiler ni nada y no sabemos si deben declarar, hacer contrato de alquiler o qué deben hacer.

La cesión gratuita de vivienda a socios por parte de su propia sociedad es legal, si bien, la Ley del IRPF regula en su artículo 6 lo que se conoce como “presunción de onerosidad”.

Así, dispone el apartado cinco de dicho artículo que “Se presumirán retribuidas, salvo prueba en contrario, las prestaciones de bienes, derechos o servicios susceptibles de generar rendimientos del trabajo o del capital”. Por ello, la cesión del uso de un inmueble se presume a priori onerosa. Es decir, a cambio de un precio.

En consecuencia, el contribuyente propietario deberá demostrar que la cesión es gratuita, por lo que, en el presente caso, es recomendable hacer un contrato indicando el carácter gratuito de la cesión de la vivienda a los socios, debiendo documentarse la misma por escrito, haciendo constar en el contrato, expresamente, el carácter gratuito de la cesión.

Y es que, si el contribuyente no demuestra lo anteriormente comentado (la cesión gratuita del uso) deberá tributar por los siguientes impuestos:

1.- Tributación en el impuesto sobre Sociedades: La cesión de uso de un elemento patrimonial propiedad de la empresa al socio genera a efectos de Sociedades la obtención de una renta presunta igual que si el inmueble estuviera arrendado a un tercero. Esta renta se integrará en la base imponible del impuesto sobre Sociedades y tributará al mismo tipo impositivo que el resto de rentas obtenidas por la entidad. Al tratarse de una operación vinculada debe valorarse a precio de mercado, tal y como recoge el artículo 18.1 de la Ley del Impuesto de Sociedades.

2.- Tributación en la Renta del socio: La cesión de uso del inmueble supone para el socio lo equivalente a la obtención de un dividendo en especie. Se tratarían de ingresos del capital mobiliario sujetos a retención o ingreso a cuenta que tributarían en la base imponible del ahorro del IRPF. El valor de este uso sería el valor de mercado, que es como deben valorarse las operaciones vinculadas. En este sentido se ha manifestado la Dirección General de Tributos en su Consulta Vinculante (V1641-17), de 22 de junio de 2017, al establecer que: "(...) la cesión del uso de inmuebles por la sociedad a sus socios constituye una renta en especie. En cuanto a la naturaleza de dicha renta, el artículo 25.1.d) de la ;LIRPF, califica de rendimientos del capital mobiliario los procedentes de la participación en los fondos propios de cualquier tipo de entidades, a cualquier otra utilidad, distinta de las anteriores –de las previstas en las letras a), b) y c) de ese apartado 1- procedente de una entidad por la condición de socio, accionista, asociado o partícipe, lo cual supone que si la cesión del uso de inmuebles no constituyera una contraprestación por la prestación de un servicio o una entrega realizados por los socios, debería calificarse de rendimiento del capital mobiliario de los antes referidos.

La Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central, número de resolución 6925/1997, de 26 de mayo de 2000, comenta la valoración de las operaciones vinculadas:

"1. Los ingresos y gastos se computarán por sus valores contables, siempre que la contabilidad refleje en todo momento la verdadera situación patrimonial de la sociedad. (...)

3. No obstante (...) cuando se trate de operaciones entre sociedades vinculadas, su valoración a efectos de este impuesto se realizará de conformidad con los precios que serían acordados en condiciones normales de mercado entre partes independientes. (...)

4. Lo dispuesto en el número anterior se aplicará en todo caso: (...) b) A las operaciones entre una sociedad y sus socios o consejeros o los socios o consejeros de otra sociedad del mismo grupo, así como los cónyuges, ascendientes o descendientes de cualquiera de ellos".

Por tanto, el socio deberá incorporar en su IRPF el dividendo en especie obtenido por la cesión del uso de la vivienda valorado, el alquiler, a precio de mercado.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.