Mi casera no quiere renovar el alquiler, si vende el piso, ¿qué opciones tenemos?

Se nos acaba el contrato de alquiler el próximo mes de agosto. La propietaria, por ahora, nos ha avisado de manera informal de que no nos va a renovar porque, supuestamente, se va a vivir su hermano. Cuando nos enteramos, le comentamos que si lo quería vender estaríamos interesados y nos dijo que no varias veces. Los vecinos nos han informado de que sí quiere vender el piso... ¿Qué opciones tenemos?

La finalización de un contrato de alquiler es un momento de incertidumbre para muchos inquilinos. Una de las situaciones más delicadas se produce cuando el arrendador comunica su intención de no renovar el contrato alegando necesitar la vivienda para sí o un familiar.

Pero hay ocasiones donde el inquilino sospecha que esta no es la verdadera razón y que la intención real es vender el inmueble. Esta situación, lejos de ser un callejón sin salida, tiene una regulación específica que protege los derechos del arrendatario. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada por la Disposición final primera de la Ley por el derecho a la vivienda, establece un sistema de prórrogas que busca dar estabilidad al inquilino.

Sin embargo, también contempla excepciones. La causa de necesidad del arrendador: una vez transcurrido el primer año de contrato, el arrendador puede oponerse a la prórroga obligatoria si necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí, para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. No obstante, esta comunicación no puede ser "informal".

La ley exige requisitos estrictos de forma y plazo y la consiguiente obligación de ocupación. El arrendador debe comunicar esta circunstancia de forma fehaciente (por ejemplo, mediante burofax) con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar y, el mismo o el familiar necesitado están obligados a ocupar la vivienda de forma efectiva en el plazo de tres meses desde la extinción del contrato.

¿Qué pasa si la causa de necesidad es falsa? Si transcurridos tres meses desde el desalojo, la vivienda no ha sido ocupada por la persona para la que se reclamó, el inquilino tiene dos opciones, a su elección, en el plazo de treinta días:

1.- Ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), con indemnización por los gastos que el desalojo le hubiera supuesto.

2-. Ser indemnizado con una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar los cinco (o siete) años de contrato.

En su caso, si los vecinos informan de que la intención es vender, y efectivamente se pone a la venta o se alquila a un tercero, se estaría ante un claro incumplimiento que activaría los derechos a favor del inquilino siempre que no haya una renuncia válida en el contrato y se cumplan las condiciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Estos derechos se concretan en el tanteo y retracto.

Antes de venderla a un tercero, la propietaria está obligada a notificar al inquilino su decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

El inquilino dispone de 30 días naturales para ejercer su derecho de comprar la vivienda en esas mismas condiciones. Si la propietaria no realiza la notificación o vende la vivienda en condiciones más ventajosas que las comunicadas, el inquilino podrá ejercer el derecho de retracto.

Esto le permite adquirir la vivienda, una vez ya vendida a un tercero, por el mismo precio y condiciones, subrogándose en la posición del comprador. En resumen, la ley protege al inquilino frente a un uso fraudulento de la causa de necesidad. Es fundamental actuar con cautela, documentar todas las comunicaciones y, si las sospechas se confirman, no dudar en ejercer los derechos que la ley otorga.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.