Crisis de vivienda 2025 versus 2007

Los precios de la vivienda vuelven a subir con fuerza y es lógico que volvamos a recordar la crisis de 2007. No obstante, las dos crisis tienen causas muy diferentes y es necesario aclararlas. En 2007 Steve Jobs presentó su primer IPhone, hoy estamos inmersos en la revolución digital y disponemos de datos infinitamente mejores para analizar el mercado de la vivienda. El Gobierno español tuvo que trasponer la directiva de blanqueo de capitales y los Notarios han registrado desde entonces 160 millones de documentos y 25.000 millones de datos del mercado de la vivienda. Han hecho públicos en el Índice Único Informatizado Notarial, IUIN y permiten que los economistas, los agentes del sector y el Gobierno dispongamos de muchos mejores datos para analizar la actual crisis.

La serie tiene datos homogéneos desde 2007 y permite comparar. El precio medio de la vivienda en España sigue siendo un 4% inferior al de 2007 y si corregimos por inflación y por salarios sigue más del 30% por debajo. Con dos periodos muy diferenciados; entre 2007 y 2013 los precios corregidos por inflación cayeron casi un 50% y desde 2013 hasta ahora han subido un 24%. Otra gran diferencia es en el comportamiento entre la oferta y la demanda. En el año 2007 se finalizaron 650.000 viviendas y se crearon 430.000 hogares, en 2023 se crearon 265.000 hogares, casi la mitad que en 2007, y se finalizaron 90.000 viviendas, un 85% menos.

Entre 2007 y 2010 se acumularon más un millón de viviendas finalizadas sin vender y cuando llegó la crisis financiera global el ajuste fue muy brusco y se destruyeron 1,5 millones de empleos sólo en el sector de la construcción de viviendas y sus industrias y servicios auxiliares. Ahora desde 2010 se crean más hogares que viviendas finalizadas y el Banco de España ha estimado que hay un déficit de unos 600.000 viviendas. Por lo tanto, la crisis de 2007 y la subida de precios fue provocada por un exceso de demanda y ahora es por un exceso de oferta.

En 2007 España tenía un déficit exterior próximo al 9% del PIB, el Estado registró un superávit del 2% del PIB, o sea el desahorro privado de las empresas y las familias estaba próximo al 11% del PIB y España tenía el mayor nivel de deuda externa sobre PIB del mundo. En 2024, España tuvo un superávit exterior del 3%, la tasa de ahorro era dos puntos superior a la de 2007 y el Estado tuvo un déficit del 3% del PIB, o sea el ahorro privado de empresas y familias es ahora 17 puntos de PIB superior al de la crisis anterior.

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Donde mejor se refleja este cambio tan radical es en los balances bancarios. En 2007, los bancos españoles habían concedido créditos un billón de euros por encima de la base de depósitos de sus clientes y ahora tienen 600.000 euros más de depósitos que créditos. En 2007 cuando estalló la crisis subprime los bancos mundiales perdieron el acceso a financiarse mediante titulizaciones y esa fue la principal causa que provocó la restricción de crédito y ayuda a explicar que la crisis fuese tan intensa. Ahora, Donald Trump puede provocar una crisis financiera global con sus disparatadas políticas económicas y España tendría problemas para emitir deuda pública y pagar las pensiones, pero los bancos españoles seguirían teniendo depósitos a tipos de interés muy bajos, gracias a pertenecer al euro, y seguir prestando a las familias y a las empresas.

Por lo tanto, olvidemos ya 2007 y centrémonos en 2026 por qué este año sin presupuestos y en junio ya está perdido. España necesita construir muchas más viviendas, al menos 300.000 anuales, y se tarda al menos dos años en construirlas. Eso si el suelo ya tiene todas las licencias para construir, de lo contrario se puede tardar 50 años como la operación Chamartín, adonde yo vivía a principios de los años setenta con Franco aún vivo y aún no se ha construido ni una sola vivienda.

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La vivienda es un mercado de stocks y el equilibrio de oferta y demanda se consigue con las viviendas usadas. Con un ciclo de desarrollo de suelo y de construcción tan largo, la oferta suele ser rígida y shocks de demanda, reales o por expectativas, generan dinámicas explosivas de precios como en la que nos encontramos. El Gobierno Central no tiene competencias ni un metro de suelo y apenas puede hacer nada para resolver el problema, salvo una buena regulación. Lamentablemente, este gobierno ha empeorado la regulación de la vivienda y ha complicado el problema y ahora, en la situación de debilidad en la que se encuentra, es poco probable que sea capaz de conseguir mayorías parlamentarias para mejorarla.

La clave está en los ayuntamientos y en las comunidades autónomas. Mi experiencia es que los políticos, de todos los partidos, siempre apoyan el desarrollo de nuevas viviendas, ya que saben que se acaba traduciéndose en más votos y el principal problema de la burocracia es funcionarial. Los funcionarios en España no tienen un seguro de responsabilidad civil y asumen sus errores con su patrimonio personal y es lógico que no quieran asumir ningún riesgo. Si todo sale bien tienen el mismo sueldo, pero si sale mal lo pueden perder todo. Hay que cambiar ese diseño de incentivos perversos y darles una cobertura de seguro como tienen las empresas privadas. Ahora en España, si un funcionario no contesta una solicitud de una empresa, el silencio se considera negativo y la empresa no puede hacer lo que solicita. En EEUU el silencio es positivo, solo ese simple cambio podría conseguir construir las 300.000 viviendas anuales que se necesitan. Los fondos europeos deberían usarse en la administración para introducir inteligencia artificial y agilizar significativamente todos los trámites repetitivos como solicitud de la documentación y la revisión de la misma.

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La intervención del estado es necesaria, pero debe ser inteligente. En los datos del índice Notarial se ve que el problema de precios se concentra en las principales ciudades, donde se crea el 80% del empleo de España y donde hay fuerte presión de demanda. El precio del metro cuadro en Madrid capital es de 4.300 euros de promedio y en Zamora de 900 euros. Pero si te vas a Alcalá de Henares, a 35 kilómetros de la Puerta del Sol, el precio medio baja a la mitad y si te vas a Aranjuez, a 50 kilómetros baja a 1.300 euros, el mismo precio que León, Cuenca o Albacete. Los problemas en el transporte ferroviario, especialmente en los cercanías de las grandes ciudades, agravan la crisis de vivienda y aumenta el incentivo de la gente para vivir en el centro.

En 2006 se construían unas 100.000 viviendas públicas o con protección oficial a precios asequibles, en 2023 se construyeron solo 12.000 y la práctica totalidad en venta. Los ayuntamientos y comunidades deben reactivar sus empresas públicas para poner en el mercado mucha más vivienda pública que puede ser con concesiones privadas para agilizar al máximo. Además, en las ciudades con presión de demanda, como Madrid y Barcelona, la mayoría deberían ser en alquiler a precios asequibles y dar prioridad a los jóvenes y a las personas en situación de pobreza, que son los que más están sufriendo esta crisis de vivienda. En 2007 una de cada cuatro viviendas las compraban menores de 30 años, en 2024 fue tan solo una de cada diez.