Por qué la vivienda española sube ya un 8%

La semana pasada, el índice de precios de la vivienda repetida del Colegio de Registradores mostró cómo los precios de las casas a nivel nacional subían un 7,7%. En mi opinión, de los muchos indicadores de precios de casas, el de la vivienda repetida es uno de los que presentan mayor calidad estadística, ya que solo registra un precio sobre compraventas efectuadas sobre el mismo inmueble, de forma que nos aísla de variaciones de precios explicadas por localización o por tamaño de la vivienda (no es lo mismo el precio de una casa en Madrid que el de una casa en León, de ahí que haya que realizar estos ajustes). Esta metodología se denomina Case-Schiller, fue desarrollada en los ochenta por el premio Nobel de los EEUU Robert Schiller, y se plasmó en el indicador de precios de vivienda norteamericanos, el SP Case Schiller, sin duda el más seguido por el mercado debido a su representatividad.

Cuando analizamos los fundamentales que explican que la vivienda española suba en esta cantidad, es relevante centrarnos en la base de la determinación de precios: oferta y demanda.

Por el lado de la oferta, la producción de nueva vivienda española, en unas 42.000 unidades, sigue a niveles históricamente deprimidos. Así, España ha construido una media de unas 244.000 casas al año durante los últimos 20 años, y en el mayor momento de exceso llegó a finalizar 647.000 casas. Por otro lado, el inventario de casas vacías se ha ido reduciendo, no solo en términos absolutos sino que en muchas provincias muy representativas en población (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Vizcaya, Málaga…), el inventario de casas nuevas vacías se sitúa por debajo de la media histórica, o sea, que ha desaparecido en términos económicos.

La compraventa de casas asciende ya a un ritmo de un 15% anual, encadenando tres años de subida

Por el lado de la demanda, la compraventa de casas asciende ya a un ritmo de un 15% anual, encadenando tres años de subida. El 87% de las compras lo efectúan los españoles, que demandan más vivienda por diversos motivos.

Primero, la vivienda se ha convertido en un bien de inversión muy atractivo por rentabilidad (la suma de la subida del precio de la casa y de la rentabilidad por alquiler, que oscila entre un 4% y un 6%), por riesgo acotado, debido a que aún se encuentra a precios razonables, como expongo más adelante, y por alternativas de inversión, ya que la inmensa mayoría de activos alternativos se encuentra en burbuja.

Segundo: la creación de empleo redunda en mayor capacidad de demanda, y en general la reducción del desempleo es un buen indicador para predecir el precio de la vivienda, ya que ambos se mueven con correlación inversa (a menos desempleo, más subida de precios de las casas).

Tercero, el apetito de los hogares por comprar vivienda sube en momentos en los que comienzan a subir los sueldos, en los que se empieza a liberar una bolsa de demanda retenida durante los años de crisis, en que los balances familiares están saneados (hoy, las familias españolas presentan un balance envidiable), y en los que, finalmente, existe buen acceso a la financiación, esto es, abundancia de crédito hipotecario a precios óptimos, tanto a interés variable, que representa el 60% de las nuevas hipotecas, como a interés fijo, el 40% restante.

Poca oferta y mucha demanda redunda en la subida del precio de cualquier activo, en este caso, la vivienda española

Por el lado de la demanda extranjera, esta viene experimentando subidas consistentes desde hace años, hasta el punto de que el porcentaje de extranjeros comprando vivienda en España se ha triplicado, alcanzando dimensiones muy relevantes en provincias como Málaga, Barcelona o Alicante. El principal motivo que explica esta demanda es el atractivo precio de la vivienda española (de media, alrededor de 1.600 euros por metro cuadrado) para los compradores extranjeros, en su mayor parte europeos, y que disfrutan de media una renta un tercio superior a la nuestra.

Poca oferta y mucha demanda redunda en la subida del precio de cualquier activo, en este caso la vivienda española. La pregunta obvia que se genera es, ¿afrontamos una burbuja como las que sí son evidentes en otros activos? En mi opinión, la respuesta es no debido a varios factores.

Por un lado, se puede afirmar que la vivienda se encuentra en burbuja si el precio que se paga por ella, en años de renta del hogar, se encuentra por encima de la media histórica, o bien si el porcentaje de renta familiar que se dedica a comprar una vivienda se sitúa por encima de la media histórica. En ambos factores, se puede concluir que no estamos en territorio de burbuja. Por el lado de la oferta hipotecaria, es cierto que la banca española proporciona unos 40.000 millones de euros de financiación en nuevos préstamos hipotecarios, pero esta dimensión es muy reducida si tenemos en cuenta que en 2007 se otorgaron 180.000 millones en hipotecas.

En conjunto, las nuevas hipotecas crecen al 20%, pero el saldo vivo hipotecario sigue disminuyendo (repagamos más dinero en hipotecas que las nuevas que se conceden). Además, y muy importante, hoy compramos las casas con ahorro español, y nos sobran unos 20.000 millones de euros (2% de PIB de superávit) para repagar deuda externa y así canalizar nuestro ahorro al resto del mundo, en tanto que en 2007 comprábamos casas con un volumen indiscriminado de ahorro extranjero, que se traducía en un esperpéntico déficit de cuenta corriente que alcanzó el 10% de PIB, que al cortarse provocó, entre otras cosas, la enorme crisis.

La recuperación de la vivienda es una gran noticia para nuestra nación. Conlleva fuerte creación de empleo, más recaudación de impuestos, lo que ayudará a reducir el déficit, subida de la confianza del consumidor, saneamiento de los balances bancarios… La mejora en el mercado residencial contribuirá a que España siga liderando el crecimiento de los grandes países occidentales y a que la recuperación se deje sentir entre millones de familias.

El BCE debería responder limitando el porcentaje del precio de compra de una casa que puede ser financiado por una hipoteca por debajo del 80%

Con todo, no conviene que nos descuidemos. Varios años de subidas de precios por encima de la subida de las rentas pueden generar una nueva burbuja, especialmente si la financiamos con ahorro extranjero. De ahí se deduce que si se diera esta situación, a tres o cuatro años vista, el supervisor, en este caso el Banco Central Europeo, debería responder con medidas macro prudenciales… En cristiano: limitando el porcentaje del precio de compra de una casa que puede ser financiado por una hipoteca por debajo del 80%... algo que ya comienza a ocurrir en Australia.

Pero eso será para dentro de unos años, ahora queda aprovechar esta buena coyuntura y congratularnos, porque no hubiera sido posible sin el enorme esfuerzo nacional de familias y empresas que ha permitido sacar a España de su peor crisis.